なぜニューヨーク不動産に投資するか?

今回のブログでは、アメリカの不動産に投資する場合、なぜ他の都市でなくニューヨークなのか? というテーマを街のファンダメンタル&ファクト、不動産マーケット、文化などその他からニューヨーク不動産投資を分析していきたいと思います。

ニューヨーク不動産投資

マーケット分析

1. ファンダメンタルズ

GDPランキング

アメリカの市ごとのGDPを比べた表です。ニューヨークがダントツに高いGDPを誇ることが分かります。(単位はミリオンドル)

1、ニューヨーク

2、ロスアンゼルス

3、シカゴ

4、ダラス

5、ワシントンDC

6、サンフランシスコ

7、ヒューストン

8、フィラデルフィア

9、ボストン

10、アトランタ

勿論、経済規模(GDP)は不動産の価値に繋がってきますので、ニューヨークの不動産マーケットに関してこれは素晴らしい事実です。

参考リンクhttps://en.wikipedia.org/wiki/List_of_U.S._metropolitan_areas_by_GDP

アメリカ人口ランキング

次に人口ランキングをみてみましょう。 こちらもニューヨークが2位のロサンゼルスを大きくリードして全米NO1。

1、ニューヨーク

2、ロスアンゼルス

3、シカゴ

4、ヒューストン

5、フェニックス

6、フィラデルフィア

7、サンアントニオ

8、サンディエゴ

9、ダラス

10、サンノゼ

参考リンクhttps://en.wikipedia.org/wiki/List_of_United_States_cities_by_population

Density 人口密度

なんと人口密度が最も高い区域の上位10区域のうち9区域はニューヨークの経済区域である。人口が多いだけでなく、密度が高いことがニューヨークの不動産価値を担保する結果となっている。 

左が区域の名前で右が経済都市圏

参考リンクhttps://en.wikipedia.org/wiki/List_of_United_States_cities_by_population_density

ビリオネア(総資産$1billion USD 以上)人口ランキング

さて、ビリオネアが多い街を見ていきましょう。

1、ニューヨーク

2、香港

3、サンフランシスコ

4、モスクワ

5、ロンドン

6、北京

7、シンガポール

8、ドバイ

9、ムンバイ

10、シンガポール

一番はまたもやニューヨーク。アメリカの都市としては2位のサンフランシスコよりも、やはりより多くのビリオネアが多く住んでいると言うことは、テックブームに際しても、ニューヨークに大きな富が集中していると言うことでこちらもニューヨークの不動産マーケットへのプラスと言えます。 

UHNWI (ウルトラハイネットウォースインディビジュアル)人口ランキング

次は、UHNWI: $30M USD 以上の個人資産額の人口を見ていきましょう。

1、ニューヨーク

2、ロンドン

3、ロスアンゼルス

4、香港

5、シンガポール

6、サンフランシスコ

7、パリ

8、シカゴ

9、ダラス

10、マイアミ

こちらもニューヨークがNO1。ロンドン、香港、シンガポールなどの金融都市を抑えてのNO1。

HNW = ハイネットワース人口ランキング

さて次はHNW: $1M USD 以上の個人資産人口のランキングを見てみましょう。 

1、ニューヨーク

2、東京

3、ロスアンゼルス

4、香港

5、ロンドン

6、シカゴ

7、パリ

8、サンフランシスコ

9、ワシントンDC

10、ダラス

ここに来て、東京が2位に出てきましたね。 でもここでもニューヨークが一番。 超大金持ち(Billionair)、大金持ち(UHNWI)、金持ち(HNW)の3部門全てニューヨークが一番と言うことで、やはりニューヨークは世界一金持ちが集まる、強いマーケットであることが証明されます。 

金融都市ランキング

金融都市ランキング(格付け会社による)

1、ニューヨーク

2、ロンドン

3、香港

4、シンガポール

5、上海

6、東京

7、トロント

8、チューリッヒ

9、北京

10、フランクフルト

金融都市としてNO1の座を今も保持しています。

参考リンクhttps://en.wikipedia.org/wiki/Global_Financial_Centres_Index

ニューヨークは広告 & メディア業界のメッカである

ニューヨークは全米の広告業界の20%に当たる雇用を抱える。また、全米のトップのメディア会社がニューヨークに本社を置いている。ニューヨークタイムズ、NBC, Bloomberg, Fox, HBO, Warner Music など

スタートアップ会社、出資金調達額ランキング

都市別テックスタートアップ会社の2017年資金調達規模のランキングを見てみましょう。(単位ミリオンドル)

1、サンフランシスコ

2、ニューヨーク

3、サンノゼ

4、ボストン

5、ロスアンゼルス

6、ワシントンDC

7、シカゴ

8、シアトル

9、サンディエゴ

10、マイアミ

スタートアップ、テックと聞くとサンフランシスコのシリコンバレーが圧倒的な資金調達額を誇っているイメージがありますが、ニューヨークはサンフランシスコに匹敵する資金を調達しています。 テクノロジーが大きくマーケットを支配しているこの世の中でこの指数は大変インパクトのある数字だと言えます。そしてこのテックがニューヨークの不動産を牽引していきます。 

2. 不動産マーケット分析

ニューヨーク不動産の安定性

ニューヨークの不動産の中央値の歴史的チャートです。(他のアメリカの主要都市と比べても、価格が抜群に安定している事が分かります)

https://www.trulia.com/real_estate/New_York-New_York/market-trends/

海外の投資家のターゲットエリア

2016 年の中国からの商業不動産投資に対して46%はニューヨークのマーケットに投資されている。チャイナマネーが世界を牽引している事は周知の上ですが、北米の不動産もチャイナマネーは大きな経済の起爆剤になっている。日本人はアメリカ不動産へ投資するとなると、ハワイ、カリフォルニア、テキサスなどが多いが、中国人は断然ニューヨーク不動産へ投資する傾向があります。 中国人の富裕層は子供をニューヨークへ送り教育を受けさせます。 英語圏、高い教育水準であるニューヨーク、しかもビジネスの最先端で子供が教育を受けることは将来への投資となることを知っているからです。 そして、中国人はそれに合わせてニューヨークの不動産を購入します。中国人ニューヨークの不動産が値上がりすることを知っているからです。その値上がりで子供学費を支払います。 さらに、現在の中国の経済成長を見ると、まだまだ序盤で、これからさらに大きな経済となることが予想されます。このチャイナマネーのアメリカ、ニューヨーク不動産マーケットへの流入トレンドは一旦休憩していますが、将来これからも大きく続いていくと予測されています。

https://www.curbed.com/2017/7/20/16004026/real-estate-chinese-money

ニューヨークは圧倒的な賃貸文化

ニューヨークは圧倒的な賃貸文化。左の持家VS賃貸の表からもわかるように、ニューヨーカーの持家率は約30%。ほとんどの人たちが賃貸スペースに居住している。 ニューヨークの不動産マーケットは強い賃貸ニーズに支えられている。

Gross Rent Multiple

左の表は不動産価格が年間家賃の何倍か?と言う表です。 つまりこのGRMの数値が高いイコール不動産が割高だと言う事です。 ニューヨークの不動産は実は世界から見ると、割高ではなく、GRMの考え方から見ると東京の方が割高感があると言う事です。ちなみにイールド(利回り)の側面から見ても以下のサイトの調査によると東京は2.66%に対して、ニューヨークは2.91%とニューヨークの方がイールドが高いことが見られます。 

GRM: ニューヨーク x34 / 香港 x43 / 北京 x48 /  東京 x38

参考: https://www.globalpropertyguide.com/most-expensive-cities

ニューヨーク市の空室立の推移

左の表はマンハッタンのエリア毎の空室率の推移を現したものです。 一番太い線がマンハッタンの平均で、大きく振れている黄色っぽい線はセントラルパーク以北のハーレムエリアです。ハーレムエリアを入れてもマンハッタンの平均として3%以上になっていない事が伺えます。 表はパンテミックス前の数値ですが、パンデミックで大量に人々が郊外に移り、マンハッタンの稼働率が劇的に下がったと大騒ぎしていますが、それでも空室立は約6%です。 東京では23区内でも空室立は10%前後ですので、マンハッタンの空室立がいかに低いかが見て取れます。 

ニューヨークには地震がない

ニューヨークは地震が有りません。西海岸は地震が有り、サンフランシスコやロサンゼルスは地震が起ると予想されている。 ロサンゼルスは次の30年でマグニチュード7以上の地震が起る可能性は75%。地震は不動産も経済にもダメージを与えますので、避けられるのなら、地震エリアは避けたいものです。 

3. カルチャー&バイブレーション

ニューヨークといえば

エキサイティング、ストレス、チャレンジ、ビッグアップル(人種のるつぼ)、ファッション、ショッピング、金融、自由の女神、イエローキャブ、タイムズスクエア、ブロードウェイ、アポロシアター、グランドセントラル駅、ヤンキース、マディソンスクエアガーデン、ニューヨークニックス、ニューヨークジャイアンツ、メトロポリタンミュージアム、自然博物館、ロックフェラーセンター、リンカーンセンター、ニューヨーク図書館、プラザホテル、セントラルパーク、ハーレム、トランプ大統領、マイケルブルームバーグ、ブルーノート、フランクシナトラ、マイケルジョーダン、レイディーガガ、ジェイZ、トムクルーズ、マイクタイソン、ロバートデニーロ、マークザッカバーグ、シルベスタースタローン、ラルフローレン などなど

Diversity 多様性

多様性はニューヨークのDNA です。ニューヨークでは800近い言語が話されていると言われ、またニューヨークに住む37%の人は海外で生まれています。 また、ニューヨークに住む白人の3-4人に一人はユダヤ系のルーツだと言われています。 この多様性がニューヨークの街を強くします。

ニューヨークはこの多様性ゆえに、移民を引き寄せ人口の増加、強い経済を実現しています。 多様性は街を強くします。

ファッションキャピタル ニューヨーク

ニューヨーク、ロンドン、パリ、ミラノが世界の4大ファッションキャピタルとして知られています

全米の約40%のファッションデザイナーがニューヨークに居住しています。 2番のロスアンゼルスが20%程なので、ズバ抜けた存在であることが分かります。

ニューヨークのファッションショーは一大イベントで、大きな経済効果を産みます。 

ショッピングキャピタル ニューヨーク

多くのレビューサイトでニューヨークが世界で一番のショッピング街だと評価され、特に五番街の不動産は世界で一番家賃が高いと言われています。 

世界中から旅行者が訪れ、ショッピングを楽しみます。 ”世界一のショッピング街” これも大きな経済効果と言えます。 

ニューヨークを舞台とした 映画やドラマ

セックス アンド ザ シティー

フレンズ

ティファニーで朝食を

キングコング

ウォールストリート

ザ ゴットファーザー

スーパーマン

マン インブラック

ウエストサイドストーリー

世界中で有名な映画の多くがニューヨークを題材に作られています。 映画やドラマがニューヨークに対する憧れをより強めていきます。 

ニューヨークを歌った曲

Empire state of mind – JayZ

New York, New York – Frank Sinatra

Talki’n New York – Bob Dylan

I love New York – Madonna

Angel Of Harlem – U2

New York State Of Mind – Billy Joel

人々はニューヨークの歌を歌い、ニューヨークの街に心酔します。歌はニューヨークのブランド力を上げます。

ニューヨークのプロスポーツ

野球:ヤンキース (ベイブルース含め、過去殿堂入り選手を多く排出する歴史的に世界で一番成功している野球チーム)、メッツ

アメフト:ジャイアンツ、ジェッツ

バスケットボール:ニックス、バスケ

アイスホッケー:レンジャーズ、アイランダーズ

サッカー:レッドブル

人の生活の中に、プロスポーとは大切です。 スポーツが市民を一つにし、経済を活性化します。 ニューヨークは野球、アメフト、バスケットボールだけでなく、アイスホッケー、サッカーでも人気のチームを抱えます。

レストラン

New York は世界で4番目にミシュランスターレストランが多い街。

1、東京

2、パリ

3、京都

4、ニューヨーク

5、大阪

6、ロンドン

上位5位の中に日本の都市が3つも入っています。 日本は食の部分で大変恵まれていますね。 ニューヨークも多くの多様なミシュランスターレストランが存在します。 

教育

ニューヨークは全国でトップレベルの学校が揃います。

全米高校のトップ15校のうち、8校がニューヨークに位置します。

コロンビア大学、コーネル大学(テックキャンパス)フォーダム大学など全国で有名な大学も揃います。アートスクールはニューヨークが全米で一番。FIT, パーソンズ、ニューススクールなど。 

レベルの高い教育はレベルの高い人材を引き寄せます。 そしてニューヨークの明るい未来を創造していきます。 

公共交通機関の効率性

ニューヨークは他の州と比べ、公共交通機関が非常に発達しているうえに、利用者の数は他の市と比べ物にならない程利用されています。地下鉄は24時間運行しており、バスと合わせるとアメリカで1番のシステムを有しています。 

公共交通機関の発達と利用者数の数が多いのは、ニューヨーク市内の不動産にとっては好都合で、他の車社会の都市に比べて居住エリアが広がりにくい(公共交通機関にそってのみ居住エリアが発達していくため)、すなわち土地の価値が担保されやすいと言う事です。こちらもニューヨークの不動産が強い大きな理由の一つです。  

犯罪率の歴史的チャート

ニューヨークの犯罪率は90年代から急激な減少を遂げました。90年代から2000年初頭にかけてのジュリアーニ市長の犯罪撲滅キャンペーンが功を奏した形になります。

昔にニューヨークに来られて、当時のニューヨークを知っていらっしゃる方にとって、今のニューヨークは非常に安全に感じられるでしょう。 これはニューヨークの不動産マーケットに貢献しています。 

水質ランキング

ニューヨークの水のクオリティーは全米100都市中、トップ13番目とクオリティーは非常に高いと評価されています。 これだけの大都市で綺麗な水の恩恵を受けられるのは大きなプラスです。 

人間の基本となる水ですので、人間にとって、街にとって、そして経済、不動産にとっても非常に大切な事だと言えます。

公共公園

公共公園ポイントランキングはサイズ、アメニティー、クオリティー、アクセス性によってランキングされています。

ニューヨークは全米で8位(100都市中)にランクされています。 

セントラルパークができる前と比べるとセントラルパーク完成後には病人の数が激減したそうです。 公園は人を癒し街に健康を与えます。 ニューヨークが機能していく上で大切なバロメーターです。 100都市中8位は堂々の数字です。

如何でしたでしょうか? ニューヨークの不動産マーケットは強い経済のファンダメンタル、居住ニーズ、人を惹きつける街の魅力などに支えられています。 今回のブログでニューヨークの不動産マーケットがなぜ良い投資対象なのか、少しでもご理解頂くお役に立てましたら、それ以上に嬉しいことは有りません。 

ニューヨークには、世界のどこにも類を見ない魅力があります。それは、街が放つバイブレーションであり、ビートであり、エキサイトメントです。ニューヨーカーは、テンポの速いニューヨーク・ミニッツで時間を計り、アグレッシブに働き、大胆にエンターテイメントを楽しみ、積極的にイべントやパーティーを繰り返し、ソーシャライズします。 ニューヨークは腐ってもニューヨークであり、どんな時でも、その強烈な魅力で、世界中の人と資産を引きつける力があるのです。 皆様がこの街で不動産投資を成功させる事を願いながら、このブログを終わりたいと思います。 ご質問はお気軽にお問い合わせください。 

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