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日米不動産仲介システムの違いを検証!

日米の不動産仲介システムの違い

今日は不動産仲介システムの日米の違いに関してお伝えしていきたいと思います。 

日本でソフトバンクの投資するニューヨーク発の不動産仲介会社のコンパスが上場したことが大きなニュースになったようなのです。 ソフトバンクが多額の出資をしたビジネスですが、不動産仲介のビジネスはアメリカと日本で大きく違います。 今日はその違いについてお話ししていきたいと思います。 この動画ではエージェントという言葉を使いますが、日本で言う不動産仲介営業のことを言います。 まずは、どうやったらエージェントに成れるのでしょうか? NYの場合、不動産エージェントは75時間のクラスを受けて州のテストをパスすれば誰でもなれます。 アメリカ人であればそこまで難しくないので、誰でも1、2回でテストパスするテストです。   まずアメリカの仲介エージェント(営業)システムの日本との大きな違いは、

1、全てのエージェントがフルコミッション(完全歩合制)である事。

アメリカの不動産エージェとは基本的に固定サラリーがありません。ですので売らなければゼロです。会社とエージェントの関係はインディペンデントコントラクターと言って、個人事業主として会社との雇用契約を結ぶ形になっています。 このフルコミッションというのはエージェントにとって大きな壁です。先に記載したように、簡単なテストですので、大金の夢を抱くたくさんの人が不動産エージェントのライセンスを取得します。大変なのはライセンスを取った後に、フルコミッションの壁を乗り越えるということです。  ニューヨークは競争率が非常に高いので、エージェントの生存率は10%以下だと言われています。 10人に1人しか生き残れない世界です。 では、会社とエージェントとの関係性を見ていきたいと思います。 会社とエージェントのコミッション(手数料)の分け方は色々会社によって違いますが、基本50%づつで、売り上げが上がっていくとエージェント取り分%も上がっていくという仕組みです。例えば10万ドル(約1000万円)以上売ると取り分が60%になったりという感じで、スライディングスケールで上がっていくという感じです。 エージェントは個人事業主なので、基本、広告費用も、物件の写真撮影、オープンハウスを開くパーティー経費、交際接待費用なども勿論全てエージェントの実費となります。 会社が提供するのは会社のブランディグ(会社の看板)、オフィススペース、情報システム、リスティングシステムなどです。顧客は基本エージェントが、自分で集客します。集客は自分で広告費を使って、売りのリスティングを取ってくるとか、買いの客を取ってくるわけです。日本は会社の大きさによって、顧客が安心して問い合わせをすることが多いと思いますが、結局のカスタマーエクスペリエンスの充実度は担当者によって決まりますよね。なので、アメリカのこの優秀なエージェントに顧客が集まるというシステムはある意味当たり前だと言えます。 エージェントは会社に集客を頼れないシステムなので、成功しようと思うと、エージェントは自分自身のプロモーションを行うことが大切になってきます。 自分をプロモーションしていくのを、セレブリティーエージェントのマーケティングモデルなどと呼びます。会社側のポイントで仲介ビジネスを見ると、コンパスの場合にも同じですが、ビジネスの成功は、どうやって優秀なエージェントを獲得できるか? という事です。 

2、スペシャリストのシステム 

アメリカと日本のシステムのもう一つの大きな違いはスペシャリストの文化です。日本は不動産仲介が物件仲介の他に、ローンの斡旋や契約書の準備、会計の知識まで提供することがありますが、アメリカは違います。 ローンの斡旋はローンのブローカー、契約書は弁護士、会計は会計士がアドバイスを行うという分業性になっています。 それと同じで、不動産デベロッパーと仲介の関係もスペシャリストのシステムで成り立っています。 例えば日本だと大手会社が自社で不動産を建設し、自社で販売するというケースが多いと思いますが、ニューヨークだと、デベロッパーは建てる専門家として建てる事に集中し、売るファンクションは別の不動産仲介会社を雇うというのが一般的です。 なぜかというと建てるスキルと売るスキルは違ってくるからです。 ですので、売るのは売るスキルが高い人を雇う方が生産性が上がるという考え方です。 逆に売る会社は売ることだけをやっているので、何が売れるかなど顧客のニーズをよく掴んでいます。 ですので、デベロッパーは仲介会社を初期からアドバイザーとして雇い、プランから一緒に立ち上げていきます。 そしてその代わり、立ち上がったら、その仲介会社を使って売却するということです。 このように文業がはっきりと決まってくるのが、アメリカの仲介システムです。 

今日は2点だけでしたが、アメリカと日本の仲介システムの大きな違いについてご説明しました。 

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ニューヨーク不動産投資分析(目的別)

4/19/2021

今日はニューヨークの不動産投資の分析を行いたいと思います。

ニューヨーク不動産と一括りで言っても、投資金額、投資目的など色々な考慮ポイントがあります。 

今回はそれぞれの投資カテゴリーでどのようなリターン、いくらの投資金額が必要かのサマリーをご説明したいと思います。 

今回の投資を説明する上で以下のポイントを分析していきたいと思います。

* 利回り – 投資リターン 

* ポテンシャル – 将来の価格上昇 

* 減価償却メリット – 加速度償却による法人税金節税 

* 資産の安定性 – 資産としての安定性(賃貸客の付けやすさ、不況時の資産安定性など)

* ステータス感 – 優越感

カテゴリーは: 

1、コンドミニアム(マンハッタン、その他の区)

2、ホテルコンドミニアム(マンハッタン)

3、ラグジュリーコンドミニアム

4、マルチファミリービル(マンハッタン、その他の区) 

5、ウエストチェスター(ハウス) のご説明をしていきたいと思います。 

1、コンドミニアム投資

<マンハッタン>

利回り ⭐️⭐️

ポテンシャル ⭐️⭐️

減価償却メリット ⭐️

資産の安定性 ⭐️⭐️⭐️

ステータス感 ⭐️⭐️

マンハッタンのコンドミニアムは100万ドル前後から購入できます。 利回りは2.5~3.5%程度が一般的です。 ポテンシャルはマンハッタンの中でもエリアによって伸びが違うので、2つ星です。 ノースマンハッタンと呼ばれるセントラルパークより上のエリアはこれからエリアの開発がさらに進行し、家賃収入の伸びしろがあります。 また近年ダウンタウンもトライベッカエリアなどはコンドミニアムの価格が伸びたエリアです。 加速度償却に関しては基本鉄筋鉄骨造なので、加速度償却は取れません。(一般的な建物割合80%程の償却は取れます)資産の安定性は3つ星です。 マンハッタンは島になっているので、土地が増えない分、不動産価値は担保されやすい傾向があり、資産は安定してます。 

参考物件:

145 Central Park North

$100万ドル〜

憧れの新築(2020完成)

セントラルパークコンドミニアム

123 Washington Street

$895,500 ~

ワールドブランドのコンドミニアム

最大40%ディスカウント!!

2280 Frederick Douglass Boulevard  #3F $565,000

ニューヨークハーレムコンドミニアムのユニット。

MOMA 隣接コンド

$895,000 ~

Manhattan / Midtown

https://www.instagram.com/p/CJ0Zd6hgycy/

ザハハディッド建築コンド

Manhattan / Chelsea

$3,995,000~

https://www.instagram.com/p/CIEdnkZDWLs/

コンドミニアム投資

その他の地区(ブルックリン、クイーンズ)

利回り ⭐️⭐️

ポテンシャル ⭐️⭐️⭐️

減価償却メリット ⭐️

資産の安定性 ⭐️⭐️

ステータス感 ⭐️

ブルックリン区、クイーンズ区のコンドミニアムは60万ドル前後から購入できます。利回りは3 ~ 4% が一般的です。 ポテンシャルはマンハッタン区よりも割安に買える分、ポテンシャル有りです。 減価償却メリットはマンハッタンコンドと同じで基本鉄筋鉄骨造となり加速度償却取れません。 資産の安定性は2つ星です。 ブルックリン区もクイーンズ区もエリアが大きいので、エリアによって、得られるリターンと資産の安定性は変わってきます。 ブルックリン区でも既に開発の終息した地域に買うと安定性が高い代わりにポテンシャルの伸び代は少なくなりますし、これから開発の進むエリアにコンドミニアムを購入すると資産の安定性は落ちますが、将来の資産価格上昇のポテンシャルは大きくなります。 

参考物件

111 Montgomery Street

$499,000〜

ブルックリン新築コンドミニアム

ボタニカルガーデン真横

売れ行き好調ロングアイランドシティーコンド

2BR 110万ドル〜

ブルックリンで一番高いレジデンス

Brooklyn / Downtown Brooklyn

$900,000 ~

https://www.instagram.com/p/CJNzSgaAObG/

2、ホテルコンドミニアム

利回り ⭐️

ポテンシャル ⭐️⭐️⭐️

減価償却メリット ⭐️

資産の安定性 ⭐️

ステータス感 ⭐️⭐️⭐️

ホテルコンドミニアムとは、所有者が最大年間の1/3 使用でき、その他の期間はホテルマネージメントによってホテルゲストに貸し出されます。 50万ドルぐらいから購入頂けます。 利回りはコロナ前は2%前後という所です。 ポテンシャルは3つ星。コロナ禍はマイナスキャッシュフローになり、持ち出しの状態が続いていますが、その分値段も大きく下がっています。 現在コロナ禍で競合ホテルがどんどん閉鎖されており、その閉鎖ホテルの中の一部が住宅へのコンバージョンへ進んでいきそうな動きもあるので、今後競合が減り、マーケットが回復すれば将来値段を大きく戻す可能性もあります。 物件は5星ホテルで、自己使用も年間3/1 きるので優越感に浸れ、ステータスは3つ星です。

参考物件:

SOHOの5星コンドミニアム 

246 Spring StNew York, NY 10013      

$450,000〜 (全室大幅ディスカウント)

TRUMP INTERNATIONAL HOTEL AND CONDO IN NEW YORK の売り物件一覧

$399,000 ~ $2,695,000 (全室大幅ディスカウント) 

3、ラグジュリーコンドミニアム(マンハッタン)

利回り ⭐️⭐️

ポテンシャル ⭐️⭐️

減価償却メリット ⭐️

資産の安定性 ⭐️⭐️

ステータス感 ⭐️⭐️⭐️

ラグジュリーコンドミニアムとは400 or 500万ドル~ のコンドミニアムを指します。 ポテンシャルは2つ星。ラグジュアリーコンドミニアムは元々、海外の超富裕層がメインのターゲットだったのがこのコロナで売買が進まないのと、供給過多の状態が続いているので値段が劇的に下がっています。 かなりのお金を使って建設、内装されたコンドミニアムはやはり価値が有ります。 ブランドビルをファイナンシャルが軟弱で弱っているデベロッパーから大きなディスカウント価格で買えるチャンスです。 加速度償却は使えません。 資産の安定性としては、マンハッタン島内でも一等地である事、また安く買えれば売りたいときにも流動性が高いと想定されます。 ステータス感は勿論3つ星。 マンハッタンコンドミニアムの中でも最高級ブランドビルのコンドミニアムを所有するので、自慢できること間違いなし。 

ハドソンヤードコンド

Manhattan / Hudson Yard

$1,995,000~

https://www.instagram.com/p/CIB335ejI8R/

松居一代さんのNY コンド ONE 57

Manhattan / Central Park South

$3,950,000~

https://www.instagram.com/p/CH9rf52DVp5/

4、マルチファミリービル(マンハッタン、その他の区) 

利回り ⭐️⭐️⭐️

ポテンシャル ⭐️⭐️⭐️

減価償却メリット ⭐️⭐️⭐️

資産の安定性 ⭐️⭐️

ステータス感 ⭐️⭐️

マルチファミリービルは300万ドル程から有ります。

今のマーケットで利回りは3~5%(レントロール上)という所です。 特に1、2回が商業スペースの物件は、売主の収入が著しく減っている可能性が高く、大きなディスカウントで買えます。 安く買えれば将来利回りなどのポテンシャルは非常に大きく、市場が戻った際にマーケット家賃を回収できるようになれば、不動産は大きく化けます。 減価償却メリットも3つ星。 マルチファミリービルのほとんどは、ビルの表面はレンガ造りですが、ビルの基礎や梁部分などは木造なので、木造での加速度償却が可能です。 またマンハッタンなどのビルは建物の割合が基本的に80%以上で、95%などの場合も有りますので大きな減価償却メリットがあります。 土地を所有するという不動産本来の醍醐味を得られ、資産の安定性も高いです。 ステータスも勿論高いです。 

参考物件:

空中権利付きミッドタウンビルがお買い得

ミッドタウンの物件が安い。 容積15まであるミッドタウンのプライムロケーションの不動産がコロナ前のマーケットに比べて大きなディスカウントプライスでリストされている。

$625万ドル

1068 2nd Ave, New York, NY 10022

$4,950,000

美容オフィスビル

$12,900,000 → $10,495,000

大幅値下がり

想定利回り4.5%

超プライムロケーション!

実質利回り5% 狙えるマンハッタンミッドタウンビル

315 East 58 Street

販売価格 $4,10,000

https://www.instagram.com/p/CL065AqAkjv/

5、ウエストチェスター(ハウス) 

利回り ⭐️⭐️⭐️

ポテンシャル ⭐️

減価償却メリット ⭐️⭐️⭐️

資産の安定性 ⭐️⭐️

ステータス感 ⭐️

ウエストチェスターはニューヨーク市の北側に隣接する郡になります。ウエストチェスターのハウス不動産は60万ドル、70万ドルぐらいから購入可能です。

利回りは現在のマーケットでは5-7%程と高く、3つ星です。 加速度償却:このカテゴリーに投資する投資家はこの減価償却のメリットを目的とした投資家が多いです。 賃貸マーケットも大きく、リノベーションされた家だとテナントも比較的探しやすいです。 

参考物件:

20 Cushman Rd

$1,499,000

ネット利回約7%

豪華ホテルの様な内装

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ウエストチェスター不動産投資

ウエストチェスターエリアの投資情報

今日は日本人の投資家に人気のウエストチェスター不動産マーケットについてブログを書きたいと思います。

ニューヨークのウエストチェスターの不動産は、利回りが市内に比べて高い事や、法人の加速度償却などの目的で投資家に人気のエリアです。 加速度償却を簡単におさらいしておくと、法廷耐用年数を過ぎた不動産に対して法廷耐用年数x0.2を掛けた年数で建物部分を減価償却できる制度の事を言います。 木造の場合23×0.2=4.6(小数点以下切捨て)となり、4年で建物償却できます。日本は法廷耐用年数を超えると建物の価値がほぼなくなるのに対して、アメリカは物件が古くても建物価値が担保され、日本の法廷耐用年数基準を過ぎた物件であっても物件価値の6割〜9割は建物となります。1億円の物件を買い、8割が建物価値だったとすると8000万円 / 4 = 2000万円と一年で2000万円の建物減価償却が取り込め、大変税金の圧縮効果が有ります。

 

ウエストチェスターはニューヨーク州で最も人気のあるエリアで、約100万人が住み、19のエリアに区別されています。 人口も80年代から右肩上がりで伸びているエリアです。 約35万世帯有り、賃貸率は約40%となっています。(全米平均と比べて賃貸率は高い)このマーケットの物件の一般的な価格帯は $500,000 ~ $2,500,000 程であり、利回りは5%前後、建物割合は基本50〜70%程となります。築年数は 1930年代から60年代頃に建てられた物件が多いですが、新築またはリノベーションされた物件もあり、このような物件は大規模修繕などが近い将来に必要ないというメリットが有ります。 ウエストチェスターは学校区も良く、子育て世代にも人気のエリアです。また、エリアの平均世帯収入は全米でもトップクラスです。 以下、ウエストチェスターの中のいくつかのエリアをご紹介いたします。

スカースデール

スカースデールは小さいエリアで人口2万人以下となります。 ウエストチェスターそして全国でもベストの学校があるエリアとして知られます。 また世帯辺りの所得水準も全国で最高水準で、マンハッタンへも車で30分以内という立地から安定した投資対象のエリアとなります。 物件によって値段はまちまちですが、物件の中間値は$150万ドル程となります。 

ホワイトプレインズ

ホワイトプレインズは郡の中心地として栄えており、数々の開発が進んでいる為、近年より多くの人を引き寄せているエリアです。 ホワイトプレインズが人気なのは、マンハッタンへの通勤に便利なのと、家賃がリーズナブルである事です。  

ブロンクスビル

ブロンクスビルはスカースデールよりもさらに小さいエリアで1/3程度のサイズです。  ニューヨークの郊外としては最も裕福な地域と言えます。 平均的な家の値段は200万ドルを超えます。 美しいグリーンに囲まれ、グランドセントラルまで通勤に便利なこのエリアはまさにドリームエリアと言えます。 

ヤンカース

ヤンカースは人口約20万人のニューヨーク州で4番目に大きい市となります。このエリアは値段の上昇率が大きいエリアです。 もし値上がりを狙いたければこのエリアは良いオプションになり得るかもしれません。 

ニューロッシェル

ダウンタウン活性化プランが進行中の同市は若年層のミレニアムなどにも人気のエリアです。 人口も着実に増加しているこのエリアも投資に適していると言えます。

ママロネック、ライ、ハリソン

このエリアの平均的なホームプライスは約90万~110万ドル程です。 ママロネック、ハリソン、ライのニューヘブンライン(メトロノース鉄道)には近年特に多くの人達がNY市内から移住しました。教育レベルも高く、日系企業の子供連れの駐在員にも大変人気のエリアです。マンハッタンへもメトロノース電鉄で30−40分で到着します。  

投資判断に関して:

ウエストチェスターエリアの住人は様々なバックグラウンドを持っており、固定資産税もエリアなどによって様々です。 投資のリターンを考える時に、固定資産税は重要な指数になってくるので、事前にチェックが必要です。また学校区などで物件を選ぶ賃貸人も多いので学校区の確認、安全性、インフラストラクチャーなどのチェックも大切です。 

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Why do you need a buyers agent in New York

なぜニューヨークでバイヤーエージェント(買手仲介)は必要か?

03/02/2021

最近、ヨーロッパの多くの国ではバイヤーズエージェントと言う概念が存在しないという記事を読んだ事をきっかけに、ニューヨークの不動産システムについて考え、なぜニューヨークではバイヤーズエージェントが必要かについて6つのポイントから分析してみました。 

1、日米で不動産取引のカルチャーが全然違う

日本人の投資家がバイヤーエージェントを使う最も大きな理由は勿論、言葉と文化の違いを克服するためでしょう。 日本とアメリカでは不動産購入のプロセスも違いますし、法律も違ってきます。 この問題をクリアする為にバイヤーズエージェントは必要になってくるでしょう。 特に海外のバイヤーが多い、ニューヨークのマーケットではバイヤーズエージェントが必要になってくるでしょう。

2、もしバイヤーズエージェントが存在しなければ、不動産マーケットを学ぶのに相当な時間とエネルギーがかかる 

セラーズエージェントは売主に物件を売るように雇われているので、自分のリストを売ろうとします、ですのでセラーズエージェントのアドバイスは本当に買主の事を考えたアドバイスでは有りません。 そして、エージェントを頼れないとなると、マーケットを学ぶのに相当の時間がかかります。また、マーケットに出てくる物件を逐一自分でチェックしないといけないので、そこでも骨が折れます。 良いバイヤーズエージェントを雇うことは時間の節約につながります。

3、NYの不動産マーケットは他の州よりも複雑なので、プロのアドバイスが必要になります。 

NYにはコンドミニアムだけではなく、コープと言う不動産所有形態なども存在し、これらを買うための管理組合に提出する書類などは複雑であり、これがうまく整理されていなければ、ボードが受け取ってくれないこともあり得ます。 バイヤーズエージェントはこれらの書類の整理整頓をサポートします。 また、商業不動産を買うことはこれらのレジデンスよりももっと複雑なネゴシエーションとデゥーデリジェンスを行わないといけないので、バイヤーエージェントのサポートは必要不可欠となってきます。

4、賢明なバイヤーズエージェントはプロセスを正しい方向へ導く事ができる。 

不動産の購入プロセスでは感情のローラーコースターを体験する事になります。人々は購入プロセスを始める時にはエキサイティングな気持ちでスタートするのですが、プロセスがスムーズにいかない時、また決済の前になると色々な不安な感情、怒り、悲しみなどの感情が交錯します。 その際に感情に流されず冷静にアドバイスできるバイヤーズエージェントがいれば、買主にとってベストな意思決定をその都度行う事ができます。 

5、信頼できるリソースの紹介

今の時代、ネットで業者の検索が可能で、それらの会社評価のレビューを調べることもできます。 しかし、信頼できる人からの紹介には勝てません。 経験のある不動産ブローカーは紹介のオプションを持っており、それらのリソースを使うことにより、スムーズなクロージングを行う事ができます。 

6、バイヤーズエージェントは購入体験を充実したものにする

どうやって良いエージェントを選べば良いか? ベストなエージェントの選び方は、経験が豊富であり、自分と趣味や気が合うエージェントを選ぶことです。 人は何かを押し売りされることは嫌いますが、気の合う友人と一緒にショッピングする事は好きです。 ですので、自分と気が会う人を選ぶと楽しい購入プロセスとなるでしょう。 

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8 reasons why invest in america real estate

アメリカの不動産に投資する8つの理由

1、不動産投資は最も安全な投資の1つです

不動産投資は、不動産によって価値が保護されています。 投資の価値が失われることはめったにありませんし、価値が落ちた場合もその状況は短期間であると予想されます。 貨幣通貨とは異なり、不動産は毎年インフレによって価値を失うこともなく、逆にパフォーマンスを向上させます。 また大きな成功をつかむ投資家は、2008年の住宅バブル崩壊後などの価格下落時に不動産を取得し、付加価値を創出することで、資産をさらに増やすことができます。

2、年月とともに不動産の価格が上がっていく

アメリカの不動産は基本的に年月とともに価値が上昇します。 それはアメリカでは日本のように法廷耐用年数によって融資の期間を決めるなどの慣例もなく、物件がどれだけ古くても買った時から30年割賦のローンを借りられる為、建物の価値がゼロになるなどの考え方もありません。 その他、中古物件でも物価の上昇とともに家賃の上昇などもあり、日本のように古くなれば家賃が下がっていくこともありません。 その為、不動産価値は上がっていくのです。 

3、不動産の価値を上げる方法は色々とあります

不動産価値は物価の上昇と合わせて自然に上昇していくだけでなく、更なる価値を創造することもできます。  例えば、家であればインテリアデザインの向上、屋根の舗装、窓や床の新装、などにより家賃が上がり、その結果不動産の価値が上がります。  ビルであれば室内のリノベーション、共有部分の新装、その他、オペレーション効率の改善、共有部分の有効活用などにより価値の創出をすることができます。 

4、ポートフォリオの多様化

多くの投資家は株に投資しますが、そこから発展して不動産に投資する人は少数派です。 歴史的に見ても、最も成功した投資家は常にポートフォリオを多様化しています。  アメリカ、ニューヨークの不動産に投資することは多様化に繋がります。 

5、不動産投資には多くの税金優遇策があります

政府にとって不動産投資家は大切な存在です。 不動産投資家の資金が土地の開発を促し、社会を発展させるからです。 そのため不動産には様々な税金優遇策があります。

*投資に関連する旅費の控除

*修理とメンテナンスの費用を一括控除対象とするなど

*コストセグレゲーションによる減価償却

*弁護士費用や管理費などの控除

6、海外の投資家でもレバレッジがきく

アメリカでは海外の投資家であってもローンを引くことができます。 日本では外国人がローンを引くのは難しいようですが、アメリカは基本ノンリコースの文化なので、物件が担保できる限り、銀行は海外の投資家に対してもオープンです。 

7、不動産は相続しやすい  

不動産は最も相続しやすい資産の一つです。 遺言にて資産を後世へ引き継げ、また多くの場合、税金の繰延などが可能です。 

8、受動的所得を得られる 

不動産投資の最も素晴らしい理由はこの受動的所得を得られることです。 不動産の管理は他のビジネスオペレーションに比べて非常にシンプルで、さらに管理会社を雇うことにより、受動的に収入を得られます。 また上記に記載した通り、アメリカ不動産は所有している間に価値が目減りして行くこともありません。 これは素晴らしいことです。 

如何でしたでしょうか? アメリカ不動産は歴史的に見て最も高い利回りのパフォーマンスを維持しています。 アメリカのニューヨークなど、経済や文化の強い街で、正しい不動産を買い、資産のポートフォリオを多様化するのは良いアイデアかもしれません。

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how-to-due-diligence-new-york-commercial-real-estate

商業不動産のデゥーデリジェンスの方法

今回のブログでは商業不動産購入時のデゥーデリジェンスに関してお伝えしていきたいと思います。 商業物件とはマルチファミリー物件や、ミックスユースビル(店舗+レジ)、倉庫、リテール物件などの事を指します。 これらの物件のデゥーデリジェンスはコンドミニアムやタウンハウスなどのレジデンスを買う時よりも多項目に渡って調査を行います。 

ニューヨークの商業不動産を買う上で何も問題が出ないというケースはかなり稀です。 ですので、デゥーデリジェンスの目的は十分な情報を取得し、ディールを進めるかどうかの判断を下す事ができる所まで調査するという事です。 それでは各項目を見ていきましょう。 

タイトルレポート

タイトルレポートは通常、タイトル保険会社によって作成されます。

タイトルレポートを見ると、物件がどのような状態で保有されているかが分かります。 例えば、決済を行うにあたり消滅させる必要のあるローンやその他の抵当などの情報が記載されています。 このレポートは取得するのに1週間ほど時間がかかります。 このレポートは現在のオーナーの名前(数人、数社で物件を所有している事は良く有ります)、物件の使用規制、ローンなどの抵当権、 地役権の登記、ゾーニング上の土地サイズの表記、共有部分などの契約書の有無、潜在的な境界線に関する問題などが載っています。 また土地のサイズが登記と合っているかを確認するためにサーベイ(測量)を行います。 

2. C of O

Certificate of Occupancy (入居許可証)はそれぞれのフロアの使用目的が記載されています(レジデンス、オフィス、商業用など)。 ジデンスであれば、各階のユニット数などの表記も有ります。 現状とCofOに差異が無いかを調べます。  

3. 行政からの違反チケット

タイトルレポートには行政からの違反チケットの有無なども含まれています。ニューヨーク市は管轄が多部署に分かれており、建設局、保健局、消防局、環境保護局、環境管理委員会、交通局など、これらの行政機関からの違反チケットがないかどうかを調べます。 もし違反チケットが見つかった場合、その違反が大きな問題でなければ、その違反チケットを取り去る為に必要な費用などを購入金額から引く交渉などは可能です。 もしくは売主の責任で違反の解決をはかりたければ、エスクロー口座に売買金額をある程度残し、売主が問題を解決し終わった時点そのお金をリリースするという方法も提案可能です。 

4. 環境調査レポート

タウンハウスなどではラドンガスのチェック、アスベスト、鉛ペイント、カビの検出、地下に埋まっているオイルタンクの検出などが調査対象になります。 商業ビルでも同じような項目をチェックしますが、一番重要になってくるのが、土壌汚染の有無です。 レポートで土壌汚染があると判定されると、より深い調査を行うことになります。 これには研究所による土の化学物質の分析や地下水の水質調査なども含まれます。 

5. レントコントロール、レントスタビライゼーション

ニューヨークには家賃安定化法が存在し、その規制に該当するテナントをレントコントロールテナント、レントスタビライゼーションテナントと呼びます。 これは規制が細かく決まっており、毎年変更が加えられるので、このトピックだけで一つのブログになる程の量は有りますが、これらのテナントのリースのチェックは重要になります。 これらのレントコントロール、レントスタビライゼーションテナントのリースは過去に遡り注意深く分析し、以前の大家さんがこれらのテナントに対してオーバーチャージなどの違反行為をしていないか、また現在のフリーマーケットテナント(規制のないテナント)は正しいプロセスでそれが行われたかなどをリースやDHCR(これらを規制している行政部門)レコードなどを参考にチェックしていく事が必要になります。

6. リースレビュー

一般的なリースの確認です。 特に商業テナントのリースがあれば、注意深く読み込む事が必要です。 商業リースには物件に開発がかかった時の立ち退き条項の有無、途中キャンセル条項、保証人情報など注意項目が多数あります。 売主から提出される資料に対してもう一歩深く調べる時には estoppel certificatesを取得することもあります。 これはテナント本人とのリースタームや保証金の額、現在係争やクレームが無いかなどの確認を行うプロセスです。 

7. ゾーニング分析

増築を行うときなどはこのゾーニング分析は必ずやります。 また、ゾーニング分析をすると現在のビルがゾーニングの規定にあっているかなどを調べる事ができます。 

8. ビルディングインスペクション

商業不動産専門のインスペクター(調査人)によるビルディングインスペクション。 不動産に重大な欠陥がないか、また水漏れ、ひび割れなどのコンディションチェックや、行政の建築コードに違反している所がないかのチェックなどです。 またインスペクションレポートには屋根、ボイラー、燃料タンクなどのメインアイテムの調査結果も記載され、後何年ぐらい持つかなどの意見も添付されます。 

如何でしたでしょうか? デゥーデリジェンスのパンチリストとしてご利用頂ければと思います。 ご質問ありましたら、お気軽にお問い合わせください。 

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real estate investment closing process new york United states

ニューヨーク市の不動産を購入プロセスは時間がかかります。オファーが受諾されてから決済日まで数週間から数か月かかります。ニューヨークの不動産決済プロセスに時間がかかるのはなぜか? をご説明して行こうと思います。 ニューヨークの不動産取引では、不動産ブローカーと不動産弁護士の両方が、買主と共にこの決済プロセスをサポートします。 登場人物が多いため、物事は思ったようにスムーズに進みません。しかしこれらのプロセスはオファーからクロージングに至るまで、買主と買主の利益を保護することです。ですので、ストレスのかかるプロセスですが、必要なプロセスであると理解することが大切です。

<オファー>

オファーを提出後、そのオファーのオファーの内容(価格など)が合意に至るのに、1両日中に合意に至ることもあれば、数週間かかることも有ります。 売主と買主が合意に至るとここで不動産弁護士が登場します。 ニューヨークの不動産取引には不動産弁護士が必ず必要になってきます。

<弁護士>

不動産弁護士は、以下を含むクロージングプロセスのすべての側面を調査します。

デューデリジェンスの実施:弁護士は、物件のオファリングプラン(物件に関する開示情報)、物件の財務からボードミーティングの議事録まで、すべてを確認します。そして法的な懸念がある場合は買主に通知されます。

売買契約の準備:取引の詳細が決定されると、通常は売主の不動産弁護士によって売買契約がドラフトされます。弁護士は、価格、条件などを確認して、買主の権利や利益が保護されていることを確認します。 両者の弁護士の間で契約に署名できるように、改訂または編集が行われます。 円滑な取引には、明確な売買契約が必要です。このプロセスは通常1〜2週間かかかります。 

必要に応じてライダーを準備:一般的な売買契約では買主を完全に保護できない場合があります。その場合、弁護士は住宅ローン条項のような追加の条件などでライダーを作成します。 

決済の調整:不動産の決済に関係するすべての手配するのは弁護士の仕事です。 決済にはたくさんの当事者が関与しますので、これは結構な労力です。 日程が設定されたら、決済がスムーズに行われ、必要な事務処理とチェックがすべて整っていることを確認するのも弁護士の仕事です。

<インスペクション>

契約書に署名する前に、物件のインスペクションを行うことが殆どです。 必須ではありませんが、特に古い物件を購入する場合は、インスペクションが物件購入のプロセスの重要な部分になる可能性があります。 

インスペクションレポートは、インスペクション実施後、数日から1週間程で提供されます。 予期していなかった欠陥が発見された場合には、値下げ交渉を要求する事ができます。

<ボードプロセス(コンド&コープ)>

コープを購入する場合には決済前にボード審査が要求され、その為のアプリケーションを提出します。このボードアプリケーションは多くの情報を要求されます。 不動産ブローカーはこのプロセスをサポートします。

コンドミニアムとコープの間には大きな違いがあります。コンドミニアムには拒否権(Right of first refusal)しかありません。つまり、コンドミニアムのボードは、この拒否権を行使する為には、売主に契約と同じ額をボードが買主に支払うことによってこの権利を行使できます。ボードに必要な書類をすべて提出したら、拒否権利を解除する決定を待ちます。1週間から1か月かかります。 

一方コープは、買主に対して面接を行うことに加えて、すべての個人情報などを確認します。面接は、複数のボードメンバーと調整する場合もあり、このプロセスには数週間から数か月かかる場合があります。

<決済の調整>

ボードの承認を受け取ると、ブローカーは買主及び弁護士に連絡し、弁護士は決済のスケジュールについて調整を始めます。 買主の弁護士は銀行との連絡を引き継ぎ、決済の為の小切手の準備などを確認します。

さらに、弁護士はタイトル会社と調整して、決済の為のタイトルレポートを作成します。 このタイトル(権限)のチェックは物件が買主に譲渡される前にいかなる過去の抵当や法的な障害もないことを保証します。 このプロセスには、約1~2週間かかります。

如何でしたでしょうか? 物件のタイプ、ローンの有無などで色々プロセスとタイムラインが変わってきますが、基本的な流れは以上のような感じです。 ニューヨークで貴方も不動産オーナーになりませんか? 是非お気軽にご連絡ください。  

カテゴリー
ニューヨーク投資ガイド

Why invest in New York Real Estate Market

なぜニューヨーク不動産に投資するか?

今回のブログでは、アメリカの不動産に投資する場合、なぜ他の都市でなくニューヨークなのか? というテーマを街のファンダメンタル&ファクト、不動産マーケット、文化などその他からニューヨーク不動産投資を分析していきたいと思います。

ニューヨーク不動産投資

マーケット分析

1. ファンダメンタルズ

GDPランキング

アメリカの市ごとのGDPを比べた表です。ニューヨークがダントツに高いGDPを誇ることが分かります。(単位はミリオンドル)

1、ニューヨーク

2、ロスアンゼルス

3、シカゴ

4、ダラス

5、ワシントンDC

6、サンフランシスコ

7、ヒューストン

8、フィラデルフィア

9、ボストン

10、アトランタ

勿論、経済規模(GDP)は不動産の価値に繋がってきますので、ニューヨークの不動産マーケットに関してこれは素晴らしい事実です。

参考リンクhttps://en.wikipedia.org/wiki/List_of_U.S._metropolitan_areas_by_GDP

アメリカ人口ランキング

次に人口ランキングをみてみましょう。 こちらもニューヨークが2位のロサンゼルスを大きくリードして全米NO1。

1、ニューヨーク

2、ロスアンゼルス

3、シカゴ

4、ヒューストン

5、フェニックス

6、フィラデルフィア

7、サンアントニオ

8、サンディエゴ

9、ダラス

10、サンノゼ

参考リンクhttps://en.wikipedia.org/wiki/List_of_United_States_cities_by_population

Density 人口密度

なんと人口密度が最も高い区域の上位10区域のうち9区域はニューヨークの経済区域である。人口が多いだけでなく、密度が高いことがニューヨークの不動産価値を担保する結果となっている。 

左が区域の名前で右が経済都市圏

参考リンクhttps://en.wikipedia.org/wiki/List_of_United_States_cities_by_population_density

ビリオネア(総資産$1billion USD 以上)人口ランキング

さて、ビリオネアが多い街を見ていきましょう。

1、ニューヨーク

2、香港

3、サンフランシスコ

4、モスクワ

5、ロンドン

6、北京

7、シンガポール

8、ドバイ

9、ムンバイ

10、シンガポール

一番はまたもやニューヨーク。アメリカの都市としては2位のサンフランシスコよりも、やはりより多くのビリオネアが多く住んでいると言うことは、テックブームに際しても、ニューヨークに大きな富が集中していると言うことでこちらもニューヨークの不動産マーケットへのプラスと言えます。 

UHNWI (ウルトラハイネットウォースインディビジュアル)人口ランキング

次は、UHNWI: $30M USD 以上の個人資産額の人口を見ていきましょう。

1、ニューヨーク

2、ロンドン

3、ロスアンゼルス

4、香港

5、シンガポール

6、サンフランシスコ

7、パリ

8、シカゴ

9、ダラス

10、マイアミ

こちらもニューヨークがNO1。ロンドン、香港、シンガポールなどの金融都市を抑えてのNO1。

HNW = ハイネットワース人口ランキング

さて次はHNW: $1M USD 以上の個人資産人口のランキングを見てみましょう。 

1、ニューヨーク

2、東京

3、ロスアンゼルス

4、香港

5、ロンドン

6、シカゴ

7、パリ

8、サンフランシスコ

9、ワシントンDC

10、ダラス

ここに来て、東京が2位に出てきましたね。 でもここでもニューヨークが一番。 超大金持ち(Billionair)、大金持ち(UHNWI)、金持ち(HNW)の3部門全てニューヨークが一番と言うことで、やはりニューヨークは世界一金持ちが集まる、強いマーケットであることが証明されます。 

金融都市ランキング

金融都市ランキング(格付け会社による)

1、ニューヨーク

2、ロンドン

3、香港

4、シンガポール

5、上海

6、東京

7、トロント

8、チューリッヒ

9、北京

10、フランクフルト

金融都市としてNO1の座を今も保持しています。

参考リンクhttps://en.wikipedia.org/wiki/Global_Financial_Centres_Index

ニューヨークは広告 & メディア業界のメッカである

ニューヨークは全米の広告業界の20%に当たる雇用を抱える。また、全米のトップのメディア会社がニューヨークに本社を置いている。ニューヨークタイムズ、NBC, Bloomberg, Fox, HBO, Warner Music など

スタートアップ会社、出資金調達額ランキング

都市別テックスタートアップ会社の2017年資金調達規模のランキングを見てみましょう。(単位ミリオンドル)

1、サンフランシスコ

2、ニューヨーク

3、サンノゼ

4、ボストン

5、ロスアンゼルス

6、ワシントンDC

7、シカゴ

8、シアトル

9、サンディエゴ

10、マイアミ

スタートアップ、テックと聞くとサンフランシスコのシリコンバレーが圧倒的な資金調達額を誇っているイメージがありますが、ニューヨークはサンフランシスコに匹敵する資金を調達しています。 テクノロジーが大きくマーケットを支配しているこの世の中でこの指数は大変インパクトのある数字だと言えます。そしてこのテックがニューヨークの不動産を牽引していきます。 

2. 不動産マーケット分析

ニューヨーク不動産の安定性

ニューヨークの不動産の中央値の歴史的チャートです。(他のアメリカの主要都市と比べても、価格が抜群に安定している事が分かります)

https://www.trulia.com/real_estate/New_York-New_York/market-trends/

海外の投資家のターゲットエリア

2016 年の中国からの商業不動産投資に対して46%はニューヨークのマーケットに投資されている。チャイナマネーが世界を牽引している事は周知の上ですが、北米の不動産もチャイナマネーは大きな経済の起爆剤になっている。日本人はアメリカ不動産へ投資するとなると、ハワイ、カリフォルニア、テキサスなどが多いが、中国人は断然ニューヨーク不動産へ投資する傾向があります。 中国人の富裕層は子供をニューヨークへ送り教育を受けさせます。 英語圏、高い教育水準であるニューヨーク、しかもビジネスの最先端で子供が教育を受けることは将来への投資となることを知っているからです。 そして、中国人はそれに合わせてニューヨークの不動産を購入します。中国人ニューヨークの不動産が値上がりすることを知っているからです。その値上がりで子供学費を支払います。 さらに、現在の中国の経済成長を見ると、まだまだ序盤で、これからさらに大きな経済となることが予想されます。このチャイナマネーのアメリカ、ニューヨーク不動産マーケットへの流入トレンドは一旦休憩していますが、将来これからも大きく続いていくと予測されています。

https://www.curbed.com/2017/7/20/16004026/real-estate-chinese-money

ニューヨークは圧倒的な賃貸文化

ニューヨークは圧倒的な賃貸文化。左の持家VS賃貸の表からもわかるように、ニューヨーカーの持家率は約30%。ほとんどの人たちが賃貸スペースに居住している。 ニューヨークの不動産マーケットは強い賃貸ニーズに支えられている。

Gross Rent Multiple

左の表は不動産価格が年間家賃の何倍か?と言う表です。 つまりこのGRMの数値が高いイコール不動産が割高だと言う事です。 ニューヨークの不動産は実は世界から見ると、割高ではなく、GRMの考え方から見ると東京の方が割高感があると言う事です。ちなみにイールド(利回り)の側面から見ても以下のサイトの調査によると東京は2.66%に対して、ニューヨークは2.91%とニューヨークの方がイールドが高いことが見られます。 

GRM: ニューヨーク x34 / 香港 x43 / 北京 x48 /  東京 x38

参考: https://www.globalpropertyguide.com/most-expensive-cities

ニューヨーク市の空室立の推移

左の表はマンハッタンのエリア毎の空室率の推移を現したものです。 一番太い線がマンハッタンの平均で、大きく振れている黄色っぽい線はセントラルパーク以北のハーレムエリアです。ハーレムエリアを入れてもマンハッタンの平均として3%以上になっていない事が伺えます。 表はパンテミックス前の数値ですが、パンデミックで大量に人々が郊外に移り、マンハッタンの稼働率が劇的に下がったと大騒ぎしていますが、それでも空室立は約6%です。 東京では23区内でも空室立は10%前後ですので、マンハッタンの空室立がいかに低いかが見て取れます。 

ニューヨークには地震がない

ニューヨークは地震が有りません。西海岸は地震が有り、サンフランシスコやロサンゼルスは地震が起ると予想されている。 ロサンゼルスは次の30年でマグニチュード7以上の地震が起る可能性は75%。地震は不動産も経済にもダメージを与えますので、避けられるのなら、地震エリアは避けたいものです。 

3. カルチャー&バイブレーション

ニューヨークといえば

エキサイティング、ストレス、チャレンジ、ビッグアップル(人種のるつぼ)、ファッション、ショッピング、金融、自由の女神、イエローキャブ、タイムズスクエア、ブロードウェイ、アポロシアター、グランドセントラル駅、ヤンキース、マディソンスクエアガーデン、ニューヨークニックス、ニューヨークジャイアンツ、メトロポリタンミュージアム、自然博物館、ロックフェラーセンター、リンカーンセンター、ニューヨーク図書館、プラザホテル、セントラルパーク、ハーレム、トランプ大統領、マイケルブルームバーグ、ブルーノート、フランクシナトラ、マイケルジョーダン、レイディーガガ、ジェイZ、トムクルーズ、マイクタイソン、ロバートデニーロ、マークザッカバーグ、シルベスタースタローン、ラルフローレン などなど

Diversity 多様性

多様性はニューヨークのDNA です。ニューヨークでは800近い言語が話されていると言われ、またニューヨークに住む37%の人は海外で生まれています。 また、ニューヨークに住む白人の3-4人に一人はユダヤ系のルーツだと言われています。 この多様性がニューヨークの街を強くします。

ニューヨークはこの多様性ゆえに、移民を引き寄せ人口の増加、強い経済を実現しています。 多様性は街を強くします。

ファッションキャピタル ニューヨーク

ニューヨーク、ロンドン、パリ、ミラノが世界の4大ファッションキャピタルとして知られています

全米の約40%のファッションデザイナーがニューヨークに居住しています。 2番のロスアンゼルスが20%程なので、ズバ抜けた存在であることが分かります。

ニューヨークのファッションショーは一大イベントで、大きな経済効果を産みます。 

ショッピングキャピタル ニューヨーク

多くのレビューサイトでニューヨークが世界で一番のショッピング街だと評価され、特に五番街の不動産は世界で一番家賃が高いと言われています。 

世界中から旅行者が訪れ、ショッピングを楽しみます。 ”世界一のショッピング街” これも大きな経済効果と言えます。 

ニューヨークを舞台とした 映画やドラマ

セックス アンド ザ シティー

フレンズ

ティファニーで朝食を

キングコング

ウォールストリート

ザ ゴットファーザー

スーパーマン

マン インブラック

ウエストサイドストーリー

世界中で有名な映画の多くがニューヨークを題材に作られています。 映画やドラマがニューヨークに対する憧れをより強めていきます。 

ニューヨークを歌った曲

Empire state of mind – JayZ

New York, New York – Frank Sinatra

Talki’n New York – Bob Dylan

I love New York – Madonna

Angel Of Harlem – U2

New York State Of Mind – Billy Joel

人々はニューヨークの歌を歌い、ニューヨークの街に心酔します。歌はニューヨークのブランド力を上げます。

ニューヨークのプロスポーツ

野球:ヤンキース (ベイブルース含め、過去殿堂入り選手を多く排出する歴史的に世界で一番成功している野球チーム)、メッツ

アメフト:ジャイアンツ、ジェッツ

バスケットボール:ニックス、バスケ

アイスホッケー:レンジャーズ、アイランダーズ

サッカー:レッドブル

人の生活の中に、プロスポーとは大切です。 スポーツが市民を一つにし、経済を活性化します。 ニューヨークは野球、アメフト、バスケットボールだけでなく、アイスホッケー、サッカーでも人気のチームを抱えます。

レストラン

New York は世界で4番目にミシュランスターレストランが多い街。

1、東京

2、パリ

3、京都

4、ニューヨーク

5、大阪

6、ロンドン

上位5位の中に日本の都市が3つも入っています。 日本は食の部分で大変恵まれていますね。 ニューヨークも多くの多様なミシュランスターレストランが存在します。 

教育

ニューヨークは全国でトップレベルの学校が揃います。

全米高校のトップ15校のうち、8校がニューヨークに位置します。

コロンビア大学、コーネル大学(テックキャンパス)フォーダム大学など全国で有名な大学も揃います。アートスクールはニューヨークが全米で一番。FIT, パーソンズ、ニューススクールなど。 

レベルの高い教育はレベルの高い人材を引き寄せます。 そしてニューヨークの明るい未来を創造していきます。 

公共交通機関の効率性

ニューヨークは他の州と比べ、公共交通機関が非常に発達しているうえに、利用者の数は他の市と比べ物にならない程利用されています。地下鉄は24時間運行しており、バスと合わせるとアメリカで1番のシステムを有しています。 

公共交通機関の発達と利用者数の数が多いのは、ニューヨーク市内の不動産にとっては好都合で、他の車社会の都市に比べて居住エリアが広がりにくい(公共交通機関にそってのみ居住エリアが発達していくため)、すなわち土地の価値が担保されやすいと言う事です。こちらもニューヨークの不動産が強い大きな理由の一つです。  

犯罪率の歴史的チャート

ニューヨークの犯罪率は90年代から急激な減少を遂げました。90年代から2000年初頭にかけてのジュリアーニ市長の犯罪撲滅キャンペーンが功を奏した形になります。

昔にニューヨークに来られて、当時のニューヨークを知っていらっしゃる方にとって、今のニューヨークは非常に安全に感じられるでしょう。 これはニューヨークの不動産マーケットに貢献しています。 

水質ランキング

ニューヨークの水のクオリティーは全米100都市中、トップ13番目とクオリティーは非常に高いと評価されています。 これだけの大都市で綺麗な水の恩恵を受けられるのは大きなプラスです。 

人間の基本となる水ですので、人間にとって、街にとって、そして経済、不動産にとっても非常に大切な事だと言えます。

公共公園

公共公園ポイントランキングはサイズ、アメニティー、クオリティー、アクセス性によってランキングされています。

ニューヨークは全米で8位(100都市中)にランクされています。 

セントラルパークができる前と比べるとセントラルパーク完成後には病人の数が激減したそうです。 公園は人を癒し街に健康を与えます。 ニューヨークが機能していく上で大切なバロメーターです。 100都市中8位は堂々の数字です。

如何でしたでしょうか? ニューヨークの不動産マーケットは強い経済のファンダメンタル、居住ニーズ、人を惹きつける街の魅力などに支えられています。 今回のブログでニューヨークの不動産マーケットがなぜ良い投資対象なのか、少しでもご理解頂くお役に立てましたら、それ以上に嬉しいことは有りません。 

ニューヨークには、世界のどこにも類を見ない魅力があります。それは、街が放つバイブレーションであり、ビートであり、エキサイトメントです。ニューヨーカーは、テンポの速いニューヨーク・ミニッツで時間を計り、アグレッシブに働き、大胆にエンターテイメントを楽しみ、積極的にイべントやパーティーを繰り返し、ソーシャライズします。 ニューヨークは腐ってもニューヨークであり、どんな時でも、その強烈な魅力で、世界中の人と資産を引きつける力があるのです。 皆様がこの街で不動産投資を成功させる事を願いながら、このブログを終わりたいと思います。 ご質問はお気軽にお問い合わせください。