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次期のNY市長候補達のアフォーダブルハウジング問題に対する取り組み提案

現在のデブラジオ市長の任期が今年末までと言う事で、市長選挙の予備選が行われています。 民主党の候補者達が、現在ニューヨークが抱える一つの大きな問題である、安価な住まいが大きく不足している問題をどのように解決させるか? を提案しています。 それぞれの候補がどのような案を提案しているか、見ていきましょう。 

現在市長選のフロントランナー(一番候補)である、エリック・アダムス氏は富裕層が多いエリアにリーズナブルユニットを増やす事、ストリジャー氏はデベロッパーが新しいレジデンシャルビルを建設する際のリーズナブルユニットの割合を増加させる条例を入れる事、ヤング氏はコロナで空いたホテルやオフィスを住まいにコンバージョンする事を提案しています。 

それぞれのプランには政治的、経済的なハードルが有ります。 しかし、専門家によると、この問題を解決できなければ、特に給料の低いマイノリティー層にとって、さらに住みにくい街になり、経済回復にさらなる時間を要する事、NY のカルチャーの喪失などに繋がる結果となると指摘している。 

アフォーダブルハウジングの非営利団体の” Chhaya Community Development Corporation”によると、コロナ以前から、半分以上の世帯が家賃に世帯収入の30%以上を費やす結果となっていると指摘しています。 

現在は行政によって、家賃未払いによる追い出し禁止条例があるため、家賃滞納者は守られていますが、この条例が失効した際には多くの住人がホームレス状態となります。 

現在の市長である、デブラジオ氏は自らを貧困層の味方と強くアピールしてきましたが、その現市長ですら、貧困層へのファイナンシャルサポートは十分ではなかったと非難されています。 

マックギネス氏はここから8年間に渡って毎年 2.5ビリオンドルを借りてそれをファイナンスに当てて3万5千世帯を建設すると提案。ヤング氏は数ビリオンドルを使い、3万世帯建設し、をそれぞれのインカムレベルの層に向けて住宅を提供すると発表しています。 

ワイリー氏は1.5ビリオンドルの補助金をエリアの平均収入の半分以下の収入の世帯に対して提供し、家賃の支払いが30%を上回らないようにすると提案。 この補助金はホームレスの数を低減させる事に繋がると発言しています。ホームレスが増えると保護施設が必要で、この補助金はこの保護施設への投資の代わりとなるしています。 アダム氏は市が所有する空中権をプライベートデベロッパーへ売却し、レジデンスの建設を促すと提案している。 

数名の候補者は現在ニューヨーク市のエージェンシーであるNYハウジングオーソリティーをプライベート化する案を提案しています。 このエージェンシーは現在パブリックハウジングの建設、管理をしています。 パブリックハウジングの住人は、このエージェンシーがプライベート化すれば、プライベートインベスターの意向が入り、住人にとって悪影響となるとして反対しています。 

また、現在10世帯以上のレジデンスビルの建設には25%のリーズナブルユニットの導入が義務付けられていますが、この数字を大きくする事を提案している候補者もいます。 これは不動産デベロッパーのロビー団体が大きく反対するでしょう。 

アダム氏はさらに、マンハッタンのミッドタウン(42丁目から14丁目、パークアベニューから9番街まで)のゾーニングを変更し、さらなるリーズナブルユニットの建設が進むようにすると提言しています。(容積、使用用途などの緩和など)

各候補者によってアプローチは少しづつ違いますが、商業不動産を居住用不動産コンバージョンする方法、プライベートデベロッパーを通じてリーズナブルユニットを増やす方法、補助金として直接補助金を配る方法、空中権の売却利益を使ってパブリックハウジングを増やす方法などが候補として上がっています。 

参考: NY Times https://www.nytimes.com/2021/06/13/nyregion/affordable-housing-nyc-mayor.html

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NYレジデンスのガス規制始まる

NY不動産のガス規制

現在のNY市長によって提案されている2030年までに化石燃料のパイプラインをビルに導入することを禁止する法案がありますが、そのデッドラインを早める動きが有ります。この法案は新築及び、大規模リノベーションの際の新規ガスパイプラインの禁止を意味します。 ここ数年、新規ガスの供給は大きく制限されておりますが、これが禁止になる動きがより大きくなったという事です。 5年間でレジデンス不動産への化石燃料の規制を進め、10年で商業不動産の規制を進めるプランです。 

ニューヨークの二酸化炭素のうち40%はビルの暖房とお湯を沸かすためのエネルギーから排出されていると統計が出ており、ここの解消はグリーンシティーになる為に必要なステップであることが伺えます。アメリカ全国でこの動きはすでに始まっており、カリフォルニアのバークレー市はすでに2019年に全国で先駆けてガスの導入を禁止しています。 それに続けてシアトルなどもガスの禁止政策を導入しています。 近い将来の新築コンドミニアムはガスではなく、電気のクックトップが導入され、ビルのエネルギーも全て電気で賄われるという時代がすぐそこまで来ているという事ですね。 

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日米不動産仲介システムの違いを検証!

日米の不動産仲介システムの違い

今日は不動産仲介システムの日米の違いに関してお伝えしていきたいと思います。 

日本でソフトバンクの投資するニューヨーク発の不動産仲介会社のコンパスが上場したことが大きなニュースになったようなのです。 ソフトバンクが多額の出資をしたビジネスですが、不動産仲介のビジネスはアメリカと日本で大きく違います。 今日はその違いについてお話ししていきたいと思います。 この動画ではエージェントという言葉を使いますが、日本で言う不動産仲介営業のことを言います。 まずは、どうやったらエージェントに成れるのでしょうか? NYの場合、不動産エージェントは75時間のクラスを受けて州のテストをパスすれば誰でもなれます。 アメリカ人であればそこまで難しくないので、誰でも1、2回でテストパスするテストです。   まずアメリカの仲介エージェント(営業)システムの日本との大きな違いは、

1、全てのエージェントがフルコミッション(完全歩合制)である事。

アメリカの不動産エージェとは基本的に固定サラリーがありません。ですので売らなければゼロです。会社とエージェントの関係はインディペンデントコントラクターと言って、個人事業主として会社との雇用契約を結ぶ形になっています。 このフルコミッションというのはエージェントにとって大きな壁です。先に記載したように、簡単なテストですので、大金の夢を抱くたくさんの人が不動産エージェントのライセンスを取得します。大変なのはライセンスを取った後に、フルコミッションの壁を乗り越えるということです。  ニューヨークは競争率が非常に高いので、エージェントの生存率は10%以下だと言われています。 10人に1人しか生き残れない世界です。 では、会社とエージェントとの関係性を見ていきたいと思います。 会社とエージェントのコミッション(手数料)の分け方は色々会社によって違いますが、基本50%づつで、売り上げが上がっていくとエージェント取り分%も上がっていくという仕組みです。例えば10万ドル(約1000万円)以上売ると取り分が60%になったりという感じで、スライディングスケールで上がっていくという感じです。 エージェントは個人事業主なので、基本、広告費用も、物件の写真撮影、オープンハウスを開くパーティー経費、交際接待費用なども勿論全てエージェントの実費となります。 会社が提供するのは会社のブランディグ(会社の看板)、オフィススペース、情報システム、リスティングシステムなどです。顧客は基本エージェントが、自分で集客します。集客は自分で広告費を使って、売りのリスティングを取ってくるとか、買いの客を取ってくるわけです。日本は会社の大きさによって、顧客が安心して問い合わせをすることが多いと思いますが、結局のカスタマーエクスペリエンスの充実度は担当者によって決まりますよね。なので、アメリカのこの優秀なエージェントに顧客が集まるというシステムはある意味当たり前だと言えます。 エージェントは会社に集客を頼れないシステムなので、成功しようと思うと、エージェントは自分自身のプロモーションを行うことが大切になってきます。 自分をプロモーションしていくのを、セレブリティーエージェントのマーケティングモデルなどと呼びます。会社側のポイントで仲介ビジネスを見ると、コンパスの場合にも同じですが、ビジネスの成功は、どうやって優秀なエージェントを獲得できるか? という事です。 

2、スペシャリストのシステム 

アメリカと日本のシステムのもう一つの大きな違いはスペシャリストの文化です。日本は不動産仲介が物件仲介の他に、ローンの斡旋や契約書の準備、会計の知識まで提供することがありますが、アメリカは違います。 ローンの斡旋はローンのブローカー、契約書は弁護士、会計は会計士がアドバイスを行うという分業性になっています。 それと同じで、不動産デベロッパーと仲介の関係もスペシャリストのシステムで成り立っています。 例えば日本だと大手会社が自社で不動産を建設し、自社で販売するというケースが多いと思いますが、ニューヨークだと、デベロッパーは建てる専門家として建てる事に集中し、売るファンクションは別の不動産仲介会社を雇うというのが一般的です。 なぜかというと建てるスキルと売るスキルは違ってくるからです。 ですので、売るのは売るスキルが高い人を雇う方が生産性が上がるという考え方です。 逆に売る会社は売ることだけをやっているので、何が売れるかなど顧客のニーズをよく掴んでいます。 ですので、デベロッパーは仲介会社を初期からアドバイザーとして雇い、プランから一緒に立ち上げていきます。 そしてその代わり、立ち上がったら、その仲介会社を使って売却するということです。 このように文業がはっきりと決まってくるのが、アメリカの仲介システムです。 

今日は2点だけでしたが、アメリカと日本の仲介システムの大きな違いについてご説明しました。 

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ニューヨーク不動産マーケットの回復は大きなディスカウントと共に訪れました。

住宅マーケットの回復は、大きなディスカウントと共にやってきました。

今月に掲載されたニューヨークタイムズの記事は、

「ニューヨークの不動産がついに回復の兆しを見せています。そしてその兆しは大きなディスカウント共に到来しています」

との見出しで掲載されています。この記事の中では、マンハッタンのラグジュリーのコンドミニアムは場合によっては当初デベロッパーが考えていた価格の半額で取引されている例などが取り上げられています。 

3月のマンハッタンの不動産契約件数は1500件にのぼり、過去14年間で最多の契約件数となりなりました。 バイヤーは新築を含むコンドミニアムを大きなディスカウントプライスで取得しています。

ある新築コンドのデベロッパーはプライスを半額まで下げて売りに出しています。 それに加え、共益費の無料期間、パーキングスペースの無料提供、インテリアデザインのクレジットを提供するなどのボーナスも付与しています。 マンハッタン区はクイーンズ区、ブルックリン区に比べ、マーケットが弱いので、より大きなインセンティブが付きます。 この状況は人気が高まっているトライベッカや開発が進むイーストビレッジなど様々なエリアで起こっています。 

コロナが始まる前の2019年には既にコンドミニアムの売れ行きは落ちてきていました。 それに加えてこのコロナがヒットした事で、ファイナンスのプレッシャーがかかっているデベロッパー達は値段を下げても売り切ら無いといけない状況となっています。 それはプロジェクトの利益を出すどころか、損を出してでも売りきるという状況に置かれています。

Hudson Yards Building

近年のロックフェラーセンター以来の大型開発として注目された、ハドソンヤードプロジェクトは (15 Hudson Yards, 35 Hudson Yards) は大きなディスカウントプライスを提供しています。

35 Hudson Yards は23%のディスカウントレート、15 Hudson Yards は17%のディスカウントとなっています。  

ニューヨークで最も大きなデベロッパーであるエクステル社のプロジェクトの6つのプロジェクトのうち3つは損失を出す予定であるようです。

デベロッパーのこのような不況時の対処方法は以前の不況の対処法と同じく、共益費の無料化、バルクセールで複数のユニットをディスカウント価格で一人の投資家へ売却する、もしくは分譲を諦めて、賃貸に回すなどが挙げられます。 

また、今回は前回のマーケットクラッシュである2008年と違う側面も見られます。それは金融機関が建設中のビルの工事をシャットダウンする様子を見せていない事です。デベロッパーに猶予を与え、期間を伸ばしています。

111 Murray Street は完成後6年間バイヤーを引き込もうと努力していますが、始めの売り出し価格と現在の売却価格を比較すると38%のディスカウントとなっています。 

111 Murray Street

37 East 12th Streetのペントハウスは2015年当初、$3300万ドルで売り出していたペントハウスを今年の3月にようやく1550万ドルで売却しました。

37 East 12 Street

ファイナンスのプレッシャーのあるデベロッパーはローンの返済のために、損益覚悟のディスカウントレートでバルク売却しています。 

Charlie West – 505 West 43 Street

この冬、El Ad GroupはCharlie West, 123ユニットのコンドミニアムのうち、70ユニットを-Tishman Realty に$8700万ドルで売却しました。 これは提示価格の40%オフの価格だったようです。そして、この70室が再販に出され、El Ad Group の他の在庫より低い値段でマーケティングを始めたので、El Ad Groupは自社のユニットも値段を下げざるを得ない状態に陥っています。 

Charlie Westは 505 West 43rd Street に位置し、レールロードトラックの上に建設されているビルです。 1/4しか売却がす進んでいなかったEl Ad Groupは始めの方は1万ドルをバイヤーのアパートのデコレーション用にクレジットを付けるなど40%ディスカウントに比べると消極的なプロモーションを提供していました、それでは追いつかなかったようです。

Three Waterline Square

Three Waterline Square ビルは元々47ユニットのコンドと167ユニットの賃貸としてプランされていました。 しかし売買は苦戦し、3年後に15%(7ユニット)の売却ラインをクリアできず、デベロッパーの GID Development Group は全てのユニットを全て賃貸で回す事を決定し、契約済みのユニットも手付金を全て返金しました。 

規模の小さなデベロッパーもクリエイティブな方法で売却を達成しています。 先月、イーストビレッジのブティックビルであるヒューストンハウス(Houseton House)で、デベロッパーのマシューリーは、3年間で7ユニットのうち2ユニットしか売れなかったコンドミニアムの低層ユニットをオークションにかけることで売却数を伸ばす事を決めました。 

オークションにかけられたアパートへの入札は、オファーリングプランで340万ドルと評価されていましたが、175万ドルから始まり、10人の入札者を引きつけ、最終的に売却されました。  売却額は公表されていません。

「緊急性に欠ける市場でどのように緊急性を生み出すか?」また、 「どうやってエキサイトメントを生み出すか?」がキーになってきます。

ヒューストンハウス

Marketproof(不動産マーケット分析会社)によると、3月には、ニューヨーク市内で潜在的なファイナンシャルトラブルを抱えているコンドミニアムが78棟あり、それは合計1,872のコンドミニアムにのぼります。 

その中でマンハッタンは22棟のコンドミニアムを占めており、そのうちのいくつかは完成後から10年間に渡り販売されております。 「当時建設された当時と今ではバイヤーのタイプが変わってきています。超富裕層を狙った当時のプロダクトは現在のマーケットには適切ではありません。」 Marketproof社代表のグッドマン氏は語りました。 

Marketproofのリストにある他の物件には、2018年から販売されている178ユニットのExtellプロジェクトであるセントラルパークタワーがあり、この冬の時点で部分的にオープンしています。 オーナーのバーネット氏は、3月にコンドミニアムで取引活動が活発化したものの、全体的な状況は依然として厳しいと述べました。

セントラルパークタワー / Extell 社

実際、エクステル社の現在の6つのコンドミニアムプロジェクトのうち3つは利益を生まないだろうとバーネット代表は述べました。  「小さな損失で終わる物件もあれば、大きな損失を出ビルも有ります」と彼は言いました。 

過去数か月にわたって、HFZキャピタルグループは、ローンのデフォルトにより、マンハッタンの4つのプロジェクトを債権者のCIMグループに引き渡しました。 かつてトレンディなエリアで次々と開発を行っていたHFZも、コンドミニアムとホテルの混合プロジェクトである THE XI のローンをめぐるトラブルで融資先と係争を行なっています。

HFZ キャピタルグループ – The XI

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そして、最後に物件のご紹介。 以上のリストにも載っていますが、35 Hudson Yards #6302 – 2BR の物件。 このハドソンヤードの開発はロックフェラーセンター以来の大規模開発で三井不動産も多額の投資をしました。 レジデンスタワーの他にホテルタワー、オフィスタワー、ショッピングセンター、レストランなどもある大規模施設です。一流のアメニティー、全てが新しいこのプロジェクトは価値が有ります。以下のプライスは既にコロナ前に比べ、大きなディスカウント価格を反映しています。

価格:$4,950,000

広さ:2,022 ft² / 187平米 / 56坪

間取り:2BR 

月固定資産税:$406

月共益費:$5,280

2019年完成

$2,448 / SF

$26,470 / 平米

$88,392 / ツボ

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そろそろニューヨークに人が戻り出す?

今日はニューヨークの人口回復現象を説明する為に以下の記事を取り上げました。 

After Enjoying Miami Winter, New Yorkers Tell Bloomberg Florida Is Stupid, Cultureless Wasteland / マイアミの冬を楽しんだ後にニューヨーカーはブルームバーグニュースに対して、フロリダは愚かで文化のない荒廃地だとインタビューに答えました。 

フロリダ、マイアミのローカルメディアの記事。 ここにはヘッジファンドマネージャーなどのニューヨーカーが冬を暖かいフロリダで過ごした後に、

”フロリダに住む問題はフロリダに住まないといけないことだ。ニューヨークは最もスマートでモチベーションの高い人間が集まり、クオリティーの高い文化やレストラン、シアターなどがあります。お金をセーブしようと思ってフロリダへ移住するとそれらを全て失うことになります” 

とブルームバーグニュースに語ったことを受けてローカルメディアが皮肉ったタイトルでニュースを紹介しています。 そしてニュースは、今後ニューヨークからフロリダへの移住者がまたニューヨークへ戻って行くだろうと記事を締め括っています。 

コロナの影響でリモートワークが始まり、特に富裕層が大量にニューヨークからフロリダへ移住しました。その結果、ニューヨークの特に市内の空洞化が進み、不動産が値崩れを起こしたわけですが、この記事はニューヨークに人が戻り出す一つのサインであると言えます。 ニューヨークには、他の都市には無い、強いエネルギーがあります。それは以上のニューヨーカーのコメントにもあるように、ニューヨークには最も競争力の高い人たちが集まり、強いビジネスと街を作り上げています。なので、企業もその豊富で優秀な人材を獲得するために、ニューヨークに投資します。 ニューヨークのオフィスマーケットは全米のどの街とも比べ物にならないぐらいの床面積と密度を誇っていますが、それでも床面積あたりの価格は全米で最も高い水準です。 また、ビジネスだけだはなく、ニューヨークには高い文化が存在します。音楽、博物館、絵画、ファッションなど、どれをとってもアメリカ国内だけではく、世界最高峰のものが揃います。 アメリカ全国の40%のファッションデザイナーがニューヨークに住みます。ニューヨークは多様性に富んでいます。 ニューヨークは800近い言語が話されていると言い、ニューヨークに住む人の35%程は海外で生まれています。この多様性が街を強くします。 ショッピングも世界一のショッピング街だと言われています。 また数多くの映画がニューヨークを舞台に作成されています。セックスアンドザシティー、ティファニーで朝食を、ウォールストリート、スーパーマン、ゴットファーザーなど、おそらく世界で一番多く映画の題材に使われている街だと言えます。これがまたニューヨークの憧れを創造し、より多くの人を引き寄せます。  歌にしても同じです。ニューヨークを歌った歌は数を数え切れません。 その他もレストラン、教育などをとっても全米、そして世界でもトップクラスです。これをニューヨークエナジーと言い、ニューヨーカーはニューヨークから離れると、この強いバイブレーションを渇望し出すという事です。 

バイデン大統領は5月中には国民全員がワクチンを取得できるようにすると言っています。 夏に向けて、生活が元の状態へ戻っていくでしょう。 そうすると、一旦郊外、州外を流れたニューヨーカーが街に戻り、コロナ前のようにニューヨークで生活を始めるでしょう。 

そんな予感を感じさせる記事でした。

元のブルームバーグ記事リンク

https://www.bloombergquint.com/amp/onweb/wall-street-a-listers-fled-to-florida-many-are-eyeing-a-return

マイアミメディア記事リンク

https://www.miaminewtimes.com/news/bloomberg-says-new-yorkers-are-already-leaving-florida-11943121

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Real estate by numbers in the us by WSJ

1/28/2021

アメリカ不動産 BY THE NUMBERS (by WSJ)

8.2 %

債権化された商業不動産ローンのうちデフォルト状態になっているローンの割合(2020年11月時点)。2019年の同時期は2.3% であった。

– 8 %

CBREの予測として今年いくらオフィスレントが下がるかの数字。

$5.3 Million (530万ドル)

トランプ元大統領がSignature Bank に預金している金額で、当銀行は先日の国会議事堂襲撃の後、トランプ元大統領のアカウントを閉鎖すると発表した。

– 7.5 %

不動産トラストセクターが2020年に下落した数字。S&P500はこのかんに配当も入れて18.4% 成長。

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Jan-2021-newyork-realestate-marketnews

2021年1月ニューヨーク不動産投資マーケットニュース 

1、

ニューヨーク市内の不動産は今、完全なるバイヤーズマーケット。サインは銀行の競売の見出しが増えてきている事、またFRB (中央銀行)も2023年まで、今の低金利を維持すると発表している事などバイヤーにとって、条件が揃ってます。 ニューヨーク不動産投資のタイミングはまさにこの一年ぐらいが勝負でしょう。

https://therealdeal.com/2021/01/05/what-will-make-or-break-new-yorks-residential-market-in-2021/

2、

昨年のコロナ禍中に結ばれたFBのオフィスリース、なんと $100台後半 / sf / 年間  ($1000台後半 / 平米/年間) (記録的な数字!!)で合計リース賃料は $1.18B (122,967,800,000円!) 床面積あたりの借り値段といい、リース料金といい、凄まじい。 テック企業にコロナの影響なし! ちなみにTikTok もタイムズスクエアにFBと同じぐらいの床面積あたりの価格でオフィスを借りています。 オフィスの空室率が上がり、家賃が下がっている局面で、これはオフィス不動産所有者、投資家にとってなんとラッキーな事でしょう。 ニューヨーク不動産マーケットにとってもとても良いニュース!  

https://therealdeal.com/2020/12/30/nycs-10-most-valuable-office-leases-of-2020/

3、

コロナ禍において、キャンプの需要が高まっている。 

これに目をつけた、Airbnb はキャンプ場所予約サイトビジネスである、Airbnb of the outdoor への出資を57ミリオンドルを集めた。(5700万ドル)チャンスはどこでも存在する。エアビーの巻き返しとなるか?!

https://therealdeal.com/2021/01/11/who-made-bank-in-opendoors-ipo-100m-for-a-visitor-logbook-firm-inbox/

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ホテル債権も激安

ホテル債権も激安

Argent Venturesがタイムズスクエアのホテルに貸されている債権を不動産グループが債権額の半額で取得。(195M を $90Mで取得) ホテル物件も安いが、ローンも激安。 銀行は債権者のデフォルトによって不動産を取得してもマネージできないが、不動産投資家にはそれができる。 ので、この局面ではホテルの所有権を買うより、債権を買った方が投資としては安全なのであろう。 

https://therealdeal.com/2020/12/22/andrew-penson-buying-vornados-times-square-hotel-debt-at-deep-discount/

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海外ファンドが日本のオフィス不動産を狙っている。

海外のファンドが日本のオフィス物件を狙っている。Sun Life unit は3年間で日本のオフィス不動産中心に$10B (約1兆300億円) 投資することを発表した。 ブラックストーンは今年、東京オフィスのポートフォリオに約1ビリオンドル(1030億円)投資した。 理由はコロナの感染者数がアメリカなどに比べ低いのと、日本のオフィス文化の強さをあげている。 日本のオフィス文化が他国に比べて強いのはかなり理解できる。日本のオフィス内のソーシャル文化などは独特。 

https://therealdeal.com/2020/12/19/bullish-on-japanese-offices-sun-life-plans-10b-investment/

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コロナ禍必須の電動バイク

コロナ禍必須の電動バイク

コロナ禍になり、人気の電動バイク“Peloton”を売りにしているアパートメントが170%増加したそうだ。 入居率を上げるために“Peloton”を入れることは必要不可欠になっている。

https://therealdeal.com/2020/12/24/want-to-rent-your-apartment-put-peloton-in-the-listing/

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不動産のiBuyingとは

不動産のiBuyingとは?

不動産のiBuying ビジネスモデルが勢い付いている。 iBuying とはテクノロジー会社が不動産を購入して転売などするビジネスモデルです。 色々な会社がこの数年で次々参入しています。 テック会社が不動産の転売ビジネス始めたら、一般の不動産の転売屋は勝てないですね。

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ショッピングセンターも激安

ニューヨーク、ショッピングモールも激安

ニューヨーク郊外に位置する有名ショッピングモールPalisades Centerの評価額が2016年の8億8100万ドルからなんと半額の4億2500万ドルに評価額が下がった。 ショッピングモールも激安。

参考:TRD

https://therealdeal.com/2020/12/21/palisades-center-worth-half-what-it-was-in-2016-appraisers/?fbclid=IwAR1CVfBKMXjknNSpPvIpBHj7dWGXQYOFlu-3puCBgS5LtBc6kjmjjVG83YQ