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アメリカ中西部マーケットの不動産が狂気沙汰となっている事に関して。

5月のアメリカ全土の不動産の平均的なリストされてから売却までの期間は6日でした。これは4月よりもさらに1日短い数日でした。さらに価格は1ヶ月で1.7% 上昇しました。 現在、アメリカの不動産市場は歴史的にも最も”ホット”なマーケットとなりつつあります。 不動産大手ポータルサイトのZillow のレポートによると、アメリカの不動産は今までにない程の早いペースで売れているそうです。

特に中西部のシンシナティ、カンザス、コロンバスなどは3日で不動産が契約まで至るそうです。 在庫の不足は不動産価格を押し上げており、5月の時点での昨年対比で13.2%の上昇、1ヶ月前の4月に比べて1.7% 上昇しました。この傾向は需要を吸収するだけの不動産の供給が今の所無いので、この傾向は近い将来にスローダウンする事はないでしょうとアナリストは結論づけています。 しかし、この在庫不足の状態は少しづつでは有りますが、解消されつつあります。 5月の在庫数は4月に比べ3.9%の上昇となり、昨年7月以来の上昇数字となりました。

サンノゼ市では売在庫数が昨年同時期との対比で 30.3% の上昇、サンフランシスコ市では25.6% の上昇となっています。 しかし、全国平均では昨年対比で 31.2% ダウンとなっています。 今年4月は約半分の不動産リストが1週間以内に売却が決定し、76%のリストが1ヶ月以内に売却となりました。 この現象は以下の理由で説明されます。 多くの人がリモートワークとなった為、多くの人々が東西海岸沿いのビッグシティーからテキサスやフロリダへ移住しました。 Zillowのレポートによると、コロナ発生後に11%のアメリカ人が引っ越しました。 

Zillow のアナリストによると、不動産の売買活動が活発な”レッドホット”ゾーンにおいても先述の在庫の上昇傾向から、買主にとってもう少しはリストの選択ができるマーケットに戻るサインが見えたと結論づけています。 不動産開発業者はワクチンが行き渡り、売主が安心して自分達の家を売りに出す事ができるマーケットになる前に、開発中の不動産売り出すことを目指して、開発スピードを上げています。 

ニューヨーク市付近の不動産マーケットはこのような1週間以内で物件が売れる ”レッドホット” ゾーンのようにはなっていませんが、不動産価格は上昇傾向にあることは間違い無いので、このトレンドを逃さず、投資のチャンスにされれば良いかと存じます。 

参考:Insider

https://www.businessinsider.com/housing-market-hot-prices-sold-6-days-real-estate-zillow-2021-6?utm_campaign=Low%20Inventory%20Course%20Waitlist&utm_medium=email&_hsmi=135797645&_hsenc=p2ANqtz–z5RLEdkoatyvcz70x1Zwu8IBgH4qzlLjTMacItEQMrBIiwomcKJmJF0lT1QRA2S2qjyATox3-xrCdcTvhGObdmMgVnQ&utm_content=135797645&utm_source=hs_email

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次期のNY市長候補達のアフォーダブルハウジング問題に対する取り組み提案

現在のデブラジオ市長の任期が今年末までと言う事で、市長選挙の予備選が行われています。 民主党の候補者達が、現在ニューヨークが抱える一つの大きな問題である、安価な住まいが大きく不足している問題をどのように解決させるか? を提案しています。 それぞれの候補がどのような案を提案しているか、見ていきましょう。 

現在市長選のフロントランナー(一番候補)である、エリック・アダムス氏は富裕層が多いエリアにリーズナブルユニットを増やす事、ストリジャー氏はデベロッパーが新しいレジデンシャルビルを建設する際のリーズナブルユニットの割合を増加させる条例を入れる事、ヤング氏はコロナで空いたホテルやオフィスを住まいにコンバージョンする事を提案しています。 

それぞれのプランには政治的、経済的なハードルが有ります。 しかし、専門家によると、この問題を解決できなければ、特に給料の低いマイノリティー層にとって、さらに住みにくい街になり、経済回復にさらなる時間を要する事、NY のカルチャーの喪失などに繋がる結果となると指摘している。 

アフォーダブルハウジングの非営利団体の” Chhaya Community Development Corporation”によると、コロナ以前から、半分以上の世帯が家賃に世帯収入の30%以上を費やす結果となっていると指摘しています。 

現在は行政によって、家賃未払いによる追い出し禁止条例があるため、家賃滞納者は守られていますが、この条例が失効した際には多くの住人がホームレス状態となります。 

現在の市長である、デブラジオ氏は自らを貧困層の味方と強くアピールしてきましたが、その現市長ですら、貧困層へのファイナンシャルサポートは十分ではなかったと非難されています。 

マックギネス氏はここから8年間に渡って毎年 2.5ビリオンドルを借りてそれをファイナンスに当てて3万5千世帯を建設すると提案。ヤング氏は数ビリオンドルを使い、3万世帯建設し、をそれぞれのインカムレベルの層に向けて住宅を提供すると発表しています。 

ワイリー氏は1.5ビリオンドルの補助金をエリアの平均収入の半分以下の収入の世帯に対して提供し、家賃の支払いが30%を上回らないようにすると提案。 この補助金はホームレスの数を低減させる事に繋がると発言しています。ホームレスが増えると保護施設が必要で、この補助金はこの保護施設への投資の代わりとなるしています。 アダム氏は市が所有する空中権をプライベートデベロッパーへ売却し、レジデンスの建設を促すと提案している。 

数名の候補者は現在ニューヨーク市のエージェンシーであるNYハウジングオーソリティーをプライベート化する案を提案しています。 このエージェンシーは現在パブリックハウジングの建設、管理をしています。 パブリックハウジングの住人は、このエージェンシーがプライベート化すれば、プライベートインベスターの意向が入り、住人にとって悪影響となるとして反対しています。 

また、現在10世帯以上のレジデンスビルの建設には25%のリーズナブルユニットの導入が義務付けられていますが、この数字を大きくする事を提案している候補者もいます。 これは不動産デベロッパーのロビー団体が大きく反対するでしょう。 

アダム氏はさらに、マンハッタンのミッドタウン(42丁目から14丁目、パークアベニューから9番街まで)のゾーニングを変更し、さらなるリーズナブルユニットの建設が進むようにすると提言しています。(容積、使用用途などの緩和など)

各候補者によってアプローチは少しづつ違いますが、商業不動産を居住用不動産コンバージョンする方法、プライベートデベロッパーを通じてリーズナブルユニットを増やす方法、補助金として直接補助金を配る方法、空中権の売却利益を使ってパブリックハウジングを増やす方法などが候補として上がっています。 

参考: NY Times https://www.nytimes.com/2021/06/13/nyregion/affordable-housing-nyc-mayor.html

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ニューヨーク不動産マーケットの回復は大きなディスカウントと共に訪れました。

住宅マーケットの回復は、大きなディスカウントと共にやってきました。

今月に掲載されたニューヨークタイムズの記事は、

「ニューヨークの不動産がついに回復の兆しを見せています。そしてその兆しは大きなディスカウント共に到来しています」

との見出しで掲載されています。この記事の中では、マンハッタンのラグジュリーのコンドミニアムは場合によっては当初デベロッパーが考えていた価格の半額で取引されている例などが取り上げられています。 

3月のマンハッタンの不動産契約件数は1500件にのぼり、過去14年間で最多の契約件数となりなりました。 バイヤーは新築を含むコンドミニアムを大きなディスカウントプライスで取得しています。

ある新築コンドのデベロッパーはプライスを半額まで下げて売りに出しています。 それに加え、共益費の無料期間、パーキングスペースの無料提供、インテリアデザインのクレジットを提供するなどのボーナスも付与しています。 マンハッタン区はクイーンズ区、ブルックリン区に比べ、マーケットが弱いので、より大きなインセンティブが付きます。 この状況は人気が高まっているトライベッカや開発が進むイーストビレッジなど様々なエリアで起こっています。 

コロナが始まる前の2019年には既にコンドミニアムの売れ行きは落ちてきていました。 それに加えてこのコロナがヒットした事で、ファイナンスのプレッシャーがかかっているデベロッパー達は値段を下げても売り切ら無いといけない状況となっています。 それはプロジェクトの利益を出すどころか、損を出してでも売りきるという状況に置かれています。

Hudson Yards Building

近年のロックフェラーセンター以来の大型開発として注目された、ハドソンヤードプロジェクトは (15 Hudson Yards, 35 Hudson Yards) は大きなディスカウントプライスを提供しています。

35 Hudson Yards は23%のディスカウントレート、15 Hudson Yards は17%のディスカウントとなっています。  

ニューヨークで最も大きなデベロッパーであるエクステル社のプロジェクトの6つのプロジェクトのうち3つは損失を出す予定であるようです。

デベロッパーのこのような不況時の対処方法は以前の不況の対処法と同じく、共益費の無料化、バルクセールで複数のユニットをディスカウント価格で一人の投資家へ売却する、もしくは分譲を諦めて、賃貸に回すなどが挙げられます。 

また、今回は前回のマーケットクラッシュである2008年と違う側面も見られます。それは金融機関が建設中のビルの工事をシャットダウンする様子を見せていない事です。デベロッパーに猶予を与え、期間を伸ばしています。

111 Murray Street は完成後6年間バイヤーを引き込もうと努力していますが、始めの売り出し価格と現在の売却価格を比較すると38%のディスカウントとなっています。 

111 Murray Street

37 East 12th Streetのペントハウスは2015年当初、$3300万ドルで売り出していたペントハウスを今年の3月にようやく1550万ドルで売却しました。

37 East 12 Street

ファイナンスのプレッシャーのあるデベロッパーはローンの返済のために、損益覚悟のディスカウントレートでバルク売却しています。 

Charlie West – 505 West 43 Street

この冬、El Ad GroupはCharlie West, 123ユニットのコンドミニアムのうち、70ユニットを-Tishman Realty に$8700万ドルで売却しました。 これは提示価格の40%オフの価格だったようです。そして、この70室が再販に出され、El Ad Group の他の在庫より低い値段でマーケティングを始めたので、El Ad Groupは自社のユニットも値段を下げざるを得ない状態に陥っています。 

Charlie Westは 505 West 43rd Street に位置し、レールロードトラックの上に建設されているビルです。 1/4しか売却がす進んでいなかったEl Ad Groupは始めの方は1万ドルをバイヤーのアパートのデコレーション用にクレジットを付けるなど40%ディスカウントに比べると消極的なプロモーションを提供していました、それでは追いつかなかったようです。

Three Waterline Square

Three Waterline Square ビルは元々47ユニットのコンドと167ユニットの賃貸としてプランされていました。 しかし売買は苦戦し、3年後に15%(7ユニット)の売却ラインをクリアできず、デベロッパーの GID Development Group は全てのユニットを全て賃貸で回す事を決定し、契約済みのユニットも手付金を全て返金しました。 

規模の小さなデベロッパーもクリエイティブな方法で売却を達成しています。 先月、イーストビレッジのブティックビルであるヒューストンハウス(Houseton House)で、デベロッパーのマシューリーは、3年間で7ユニットのうち2ユニットしか売れなかったコンドミニアムの低層ユニットをオークションにかけることで売却数を伸ばす事を決めました。 

オークションにかけられたアパートへの入札は、オファーリングプランで340万ドルと評価されていましたが、175万ドルから始まり、10人の入札者を引きつけ、最終的に売却されました。  売却額は公表されていません。

「緊急性に欠ける市場でどのように緊急性を生み出すか?」また、 「どうやってエキサイトメントを生み出すか?」がキーになってきます。

ヒューストンハウス

Marketproof(不動産マーケット分析会社)によると、3月には、ニューヨーク市内で潜在的なファイナンシャルトラブルを抱えているコンドミニアムが78棟あり、それは合計1,872のコンドミニアムにのぼります。 

その中でマンハッタンは22棟のコンドミニアムを占めており、そのうちのいくつかは完成後から10年間に渡り販売されております。 「当時建設された当時と今ではバイヤーのタイプが変わってきています。超富裕層を狙った当時のプロダクトは現在のマーケットには適切ではありません。」 Marketproof社代表のグッドマン氏は語りました。 

Marketproofのリストにある他の物件には、2018年から販売されている178ユニットのExtellプロジェクトであるセントラルパークタワーがあり、この冬の時点で部分的にオープンしています。 オーナーのバーネット氏は、3月にコンドミニアムで取引活動が活発化したものの、全体的な状況は依然として厳しいと述べました。

セントラルパークタワー / Extell 社

実際、エクステル社の現在の6つのコンドミニアムプロジェクトのうち3つは利益を生まないだろうとバーネット代表は述べました。  「小さな損失で終わる物件もあれば、大きな損失を出ビルも有ります」と彼は言いました。 

過去数か月にわたって、HFZキャピタルグループは、ローンのデフォルトにより、マンハッタンの4つのプロジェクトを債権者のCIMグループに引き渡しました。 かつてトレンディなエリアで次々と開発を行っていたHFZも、コンドミニアムとホテルの混合プロジェクトである THE XI のローンをめぐるトラブルで融資先と係争を行なっています。

HFZ キャピタルグループ – The XI

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そして、最後に物件のご紹介。 以上のリストにも載っていますが、35 Hudson Yards #6302 – 2BR の物件。 このハドソンヤードの開発はロックフェラーセンター以来の大規模開発で三井不動産も多額の投資をしました。 レジデンスタワーの他にホテルタワー、オフィスタワー、ショッピングセンター、レストランなどもある大規模施設です。一流のアメニティー、全てが新しいこのプロジェクトは価値が有ります。以下のプライスは既にコロナ前に比べ、大きなディスカウント価格を反映しています。

価格:$4,950,000

広さ:2,022 ft² / 187平米 / 56坪

間取り:2BR 

月固定資産税:$406

月共益費:$5,280

2019年完成

$2,448 / SF

$26,470 / 平米

$88,392 / ツボ

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NY不動産マーケットアップデート2021/3

3月のマーケットレポート

<レジデンシャル不動産>

バイヤーズマーケットは続きます。ニューヨーク不動産業界は引き続き力強い回復の兆しを見せています。 マンハッタンの2月の売買件数は昨年同時期対比21%アップ、前月より21%アップとなりました。 在庫数も前月に比べ6%ダウンの9,988件となりました。 それでも床面積辺りの取引価格は未だディスカウント状態が続き、昨年対比の4% ダウンと言う数字です。 ブルックリン区ではさらに強い回復傾向が見られ、2月の契約数は前年対比 30%アップ、前月対比も24%アップとなりました。 在庫数も前月に比べ7%ダウンの2,450件です。ブルックリン区も同じく未だ価格のディスカウント状態が続いており、床面積あたりの取引価格は前年比の3% ダウンです。 
ニューヨーク州全体では昨年コロナ禍の一年で不動産の売買価格の中間値が約22%上がりました。市内の不動産がコロナ以前と同等価格ではなく、低い水準で買えると言う事は、NY市内の不動産はまだまだ価格上昇のポテンシャルが有ると言う事かもしれません。

Manhattan – Triplemint

https://pub.lucidpress.com/ManhattanMonthlyMarketUpdate/#dxWM9KmIhVGZ

Brooklyn – Triplemint

https://pub.lucidpress.com/BrooklynMonthlyMarketUpdate/#dR3OnsKmWwRU0

New York State Association of REALTORS
https://www.nysar.com/news/market-data/

<今月のニューヨーク物語>

パワーオブソーシャルメディア

アメリカ全土でアジア人をターゲットにしたアタックが激増しています。 2月にニューヨーク、クイーンズ区でアジア人の老婦が物を投げつけられ、突き飛ばされる事件が発生しました。この事件で被害者の老婦は頭を10針縫う負傷を負いました。 被害者の息子の友人の女優オリビア・マンさんがソーシャルメディアを使って犯人の写真を拡散した所、警察にたくさんの情報が集まり、即座に犯人逮捕に繋がりました。 これはまさにソーシャルメディアの力です。このアジア人へのヘイトクライムに関してたくさんの著名アジア人が声を上げています。 結束力を見せる為に、アジア人へのヘイトクライムをストップする運動が広がったり、ヘイトクライムで被害にあった人が立ち上がり、このヘイトクライムと戦う姿を見ると励まされます。 一日も早い平和を願って。
https://www.youtube.com/watch?v=pKaRbKKYVnA

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そろそろニューヨークに人が戻り出す?

今日はニューヨークの人口回復現象を説明する為に以下の記事を取り上げました。 

After Enjoying Miami Winter, New Yorkers Tell Bloomberg Florida Is Stupid, Cultureless Wasteland / マイアミの冬を楽しんだ後にニューヨーカーはブルームバーグニュースに対して、フロリダは愚かで文化のない荒廃地だとインタビューに答えました。 

フロリダ、マイアミのローカルメディアの記事。 ここにはヘッジファンドマネージャーなどのニューヨーカーが冬を暖かいフロリダで過ごした後に、

”フロリダに住む問題はフロリダに住まないといけないことだ。ニューヨークは最もスマートでモチベーションの高い人間が集まり、クオリティーの高い文化やレストラン、シアターなどがあります。お金をセーブしようと思ってフロリダへ移住するとそれらを全て失うことになります” 

とブルームバーグニュースに語ったことを受けてローカルメディアが皮肉ったタイトルでニュースを紹介しています。 そしてニュースは、今後ニューヨークからフロリダへの移住者がまたニューヨークへ戻って行くだろうと記事を締め括っています。 

コロナの影響でリモートワークが始まり、特に富裕層が大量にニューヨークからフロリダへ移住しました。その結果、ニューヨークの特に市内の空洞化が進み、不動産が値崩れを起こしたわけですが、この記事はニューヨークに人が戻り出す一つのサインであると言えます。 ニューヨークには、他の都市には無い、強いエネルギーがあります。それは以上のニューヨーカーのコメントにもあるように、ニューヨークには最も競争力の高い人たちが集まり、強いビジネスと街を作り上げています。なので、企業もその豊富で優秀な人材を獲得するために、ニューヨークに投資します。 ニューヨークのオフィスマーケットは全米のどの街とも比べ物にならないぐらいの床面積と密度を誇っていますが、それでも床面積あたりの価格は全米で最も高い水準です。 また、ビジネスだけだはなく、ニューヨークには高い文化が存在します。音楽、博物館、絵画、ファッションなど、どれをとってもアメリカ国内だけではく、世界最高峰のものが揃います。 アメリカ全国の40%のファッションデザイナーがニューヨークに住みます。ニューヨークは多様性に富んでいます。 ニューヨークは800近い言語が話されていると言い、ニューヨークに住む人の35%程は海外で生まれています。この多様性が街を強くします。 ショッピングも世界一のショッピング街だと言われています。 また数多くの映画がニューヨークを舞台に作成されています。セックスアンドザシティー、ティファニーで朝食を、ウォールストリート、スーパーマン、ゴットファーザーなど、おそらく世界で一番多く映画の題材に使われている街だと言えます。これがまたニューヨークの憧れを創造し、より多くの人を引き寄せます。  歌にしても同じです。ニューヨークを歌った歌は数を数え切れません。 その他もレストラン、教育などをとっても全米、そして世界でもトップクラスです。これをニューヨークエナジーと言い、ニューヨーカーはニューヨークから離れると、この強いバイブレーションを渇望し出すという事です。 

バイデン大統領は5月中には国民全員がワクチンを取得できるようにすると言っています。 夏に向けて、生活が元の状態へ戻っていくでしょう。 そうすると、一旦郊外、州外を流れたニューヨーカーが街に戻り、コロナ前のようにニューヨークで生活を始めるでしょう。 

そんな予感を感じさせる記事でした。

元のブルームバーグ記事リンク

https://www.bloombergquint.com/amp/onweb/wall-street-a-listers-fled-to-florida-many-are-eyeing-a-return

マイアミメディア記事リンク

https://www.miaminewtimes.com/news/bloomberg-says-new-yorkers-are-already-leaving-florida-11943121

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ウエストチェスター不動産投資

ウエストチェスターエリアの投資情報

今日は日本人の投資家に人気のウエストチェスター不動産マーケットについてブログを書きたいと思います。

ニューヨークのウエストチェスターの不動産は、利回りが市内に比べて高い事や、法人の加速度償却などの目的で投資家に人気のエリアです。 加速度償却を簡単におさらいしておくと、法廷耐用年数を過ぎた不動産に対して法廷耐用年数x0.2を掛けた年数で建物部分を減価償却できる制度の事を言います。 木造の場合23×0.2=4.6(小数点以下切捨て)となり、4年で建物償却できます。日本は法廷耐用年数を超えると建物の価値がほぼなくなるのに対して、アメリカは物件が古くても建物価値が担保され、日本の法廷耐用年数基準を過ぎた物件であっても物件価値の6割〜9割は建物となります。1億円の物件を買い、8割が建物価値だったとすると8000万円 / 4 = 2000万円と一年で2000万円の建物減価償却が取り込め、大変税金の圧縮効果が有ります。

 

ウエストチェスターはニューヨーク州で最も人気のあるエリアで、約100万人が住み、19のエリアに区別されています。 人口も80年代から右肩上がりで伸びているエリアです。 約35万世帯有り、賃貸率は約40%となっています。(全米平均と比べて賃貸率は高い)このマーケットの物件の一般的な価格帯は $500,000 ~ $2,500,000 程であり、利回りは5%前後、建物割合は基本50〜70%程となります。築年数は 1930年代から60年代頃に建てられた物件が多いですが、新築またはリノベーションされた物件もあり、このような物件は大規模修繕などが近い将来に必要ないというメリットが有ります。 ウエストチェスターは学校区も良く、子育て世代にも人気のエリアです。また、エリアの平均世帯収入は全米でもトップクラスです。 以下、ウエストチェスターの中のいくつかのエリアをご紹介いたします。

スカースデール

スカースデールは小さいエリアで人口2万人以下となります。 ウエストチェスターそして全国でもベストの学校があるエリアとして知られます。 また世帯辺りの所得水準も全国で最高水準で、マンハッタンへも車で30分以内という立地から安定した投資対象のエリアとなります。 物件によって値段はまちまちですが、物件の中間値は$150万ドル程となります。 

ホワイトプレインズ

ホワイトプレインズは郡の中心地として栄えており、数々の開発が進んでいる為、近年より多くの人を引き寄せているエリアです。 ホワイトプレインズが人気なのは、マンハッタンへの通勤に便利なのと、家賃がリーズナブルである事です。  

ブロンクスビル

ブロンクスビルはスカースデールよりもさらに小さいエリアで1/3程度のサイズです。  ニューヨークの郊外としては最も裕福な地域と言えます。 平均的な家の値段は200万ドルを超えます。 美しいグリーンに囲まれ、グランドセントラルまで通勤に便利なこのエリアはまさにドリームエリアと言えます。 

ヤンカース

ヤンカースは人口約20万人のニューヨーク州で4番目に大きい市となります。このエリアは値段の上昇率が大きいエリアです。 もし値上がりを狙いたければこのエリアは良いオプションになり得るかもしれません。 

ニューロッシェル

ダウンタウン活性化プランが進行中の同市は若年層のミレニアムなどにも人気のエリアです。 人口も着実に増加しているこのエリアも投資に適していると言えます。

ママロネック、ライ、ハリソン

このエリアの平均的なホームプライスは約90万~110万ドル程です。 ママロネック、ハリソン、ライのニューヘブンライン(メトロノース鉄道)には近年特に多くの人達がNY市内から移住しました。教育レベルも高く、日系企業の子供連れの駐在員にも大変人気のエリアです。マンハッタンへもメトロノース電鉄で30−40分で到着します。  

投資判断に関して:

ウエストチェスターエリアの住人は様々なバックグラウンドを持っており、固定資産税もエリアなどによって様々です。 投資のリターンを考える時に、固定資産税は重要な指数になってくるので、事前にチェックが必要です。また学校区などで物件を選ぶ賃貸人も多いので学校区の確認、安全性、インフラストラクチャーなどのチェックも大切です。 

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Feb 2021 new york real estate market report

2021年2月ニューヨーク不動産マーケットレポート

<レジデンス不動産>

StreetEasyからの新しいレポートによると、マンハッタンとブルックリンの1月の家賃は昨年対比で大きく下落し、マンハッタンの家賃は15.5%減、ブルックリンの家賃は8.6%減となりました。 同レポートによると、1月の住宅販売価格も前年比で下落し、マンハッタンで6.2%下落、ブルックリンで5.4%下落となりました。

今年に入って、不動産の販売件数は急増しています。しかし特にラグジュリーマーケットで多くの売れ残った在庫が、価格を押し下げる要因となり、依然としてバイヤーズマーケットが続きます。 先月1月の契約中の物件は昨年1月と比較してマンハッタンで30.8%増加しています。ブルックリンでは同じく17.3%増加しています。これらはマーケットが回復していく兆しと言えます。

以上の通り、昨年1月に比べて不動産の売買額は急増しましたが、パンデミック中に溜まった1年分の在庫が大きく供給過多の状況を生んでおり、引き続きバイヤーマーケットが続くと予想されます。 ラグジュアリーマーケットでは、昨年に比べて25%以上多くの在庫があり、過去最高水準であると言えます。 それにも関わらず、ラグジュリー住宅の契約件数は昨年対比で57%増加しました。これは投資家、ホームバイヤーが今がチャンスだとアクションを起こしている証明でしょう。 賢い投資家の一手とすれば、現在マーケットに出いている、特にラグジュリー物件などに、大きく指値を入れたオファーを打ち、下がってくる物件を買う方法だと言えます。

<商業不動産>

現在NYの90%以上の商業テナントが家賃をフルに支払えない状況であることから、依然として不動産オーナーにとっては厳しい状況です。 商業テナントのレントが大きくインカムを占める不動産で、ローンなどのプレッシャーがあるビルはコロナ前の価格の 40% ダウンなどで取引されているケースもあります。 それらの物件はインカムが低い状態なので、ローンは厳しいですが、現金で購入し、マーケットが回復するまで持ちこたえれば、大きなゲインを産むことも可能だと想定されます。

参考:Bloomberg

https://www.google.com/url?rct=j&sa=t&url=https://www.bloomberg.com/news/articles/2021-02-19/january-home-prices-in-new-york-city-had-record-declines&ct=ga&cd=CAEYASoTNTg2NjYwMjUyMDgxMDI0ODIzOTIaYWE1MmJlZTIyNGJkODJjMTpjb206ZW46VVM&usg=AFQjCNEKrjGyP63C2Zor9liXiveOu16MtQ

数字で見る不動産
ニューヨークマンハッタンからも車で2時間ぐらいにある、カジノが有り、ビーチサイドのアトランティックシティーの2020年の第四半期の不動産価格が前年対比で30%上昇しました。ニューヨーク市内は価格が下落し、対照的にアトランティックシティーの30%不動産価格の上昇からコロナ禍での人の流れが良く見えます。

 

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Real estate by numbers in the us by WSJ

1/28/2021

アメリカ不動産 BY THE NUMBERS (by WSJ)

8.2 %

債権化された商業不動産ローンのうちデフォルト状態になっているローンの割合(2020年11月時点)。2019年の同時期は2.3% であった。

– 8 %

CBREの予測として今年いくらオフィスレントが下がるかの数字。

$5.3 Million (530万ドル)

トランプ元大統領がSignature Bank に預金している金額で、当銀行は先日の国会議事堂襲撃の後、トランプ元大統領のアカウントを閉鎖すると発表した。

– 7.5 %

不動産トラストセクターが2020年に下落した数字。S&P500はこのかんに配当も入れて18.4% 成長。

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Jan-2021-newyork-realestate-marketnews

2021年1月ニューヨーク不動産投資マーケットニュース 

1、

ニューヨーク市内の不動産は今、完全なるバイヤーズマーケット。サインは銀行の競売の見出しが増えてきている事、またFRB (中央銀行)も2023年まで、今の低金利を維持すると発表している事などバイヤーにとって、条件が揃ってます。 ニューヨーク不動産投資のタイミングはまさにこの一年ぐらいが勝負でしょう。

https://therealdeal.com/2021/01/05/what-will-make-or-break-new-yorks-residential-market-in-2021/

2、

昨年のコロナ禍中に結ばれたFBのオフィスリース、なんと $100台後半 / sf / 年間  ($1000台後半 / 平米/年間) (記録的な数字!!)で合計リース賃料は $1.18B (122,967,800,000円!) 床面積あたりの借り値段といい、リース料金といい、凄まじい。 テック企業にコロナの影響なし! ちなみにTikTok もタイムズスクエアにFBと同じぐらいの床面積あたりの価格でオフィスを借りています。 オフィスの空室率が上がり、家賃が下がっている局面で、これはオフィス不動産所有者、投資家にとってなんとラッキーな事でしょう。 ニューヨーク不動産マーケットにとってもとても良いニュース!  

https://therealdeal.com/2020/12/30/nycs-10-most-valuable-office-leases-of-2020/

3、

コロナ禍において、キャンプの需要が高まっている。 

これに目をつけた、Airbnb はキャンプ場所予約サイトビジネスである、Airbnb of the outdoor への出資を57ミリオンドルを集めた。(5700万ドル)チャンスはどこでも存在する。エアビーの巻き返しとなるか?!

https://therealdeal.com/2021/01/11/who-made-bank-in-opendoors-ipo-100m-for-a-visitor-logbook-firm-inbox/

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ホテル債権も激安

ホテル債権も激安

Argent Venturesがタイムズスクエアのホテルに貸されている債権を不動産グループが債権額の半額で取得。(195M を $90Mで取得) ホテル物件も安いが、ローンも激安。 銀行は債権者のデフォルトによって不動産を取得してもマネージできないが、不動産投資家にはそれができる。 ので、この局面ではホテルの所有権を買うより、債権を買った方が投資としては安全なのであろう。 

https://therealdeal.com/2020/12/22/andrew-penson-buying-vornados-times-square-hotel-debt-at-deep-discount/

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海外ファンドが日本のオフィス不動産を狙っている。

海外のファンドが日本のオフィス物件を狙っている。Sun Life unit は3年間で日本のオフィス不動産中心に$10B (約1兆300億円) 投資することを発表した。 ブラックストーンは今年、東京オフィスのポートフォリオに約1ビリオンドル(1030億円)投資した。 理由はコロナの感染者数がアメリカなどに比べ低いのと、日本のオフィス文化の強さをあげている。 日本のオフィス文化が他国に比べて強いのはかなり理解できる。日本のオフィス内のソーシャル文化などは独特。 

https://therealdeal.com/2020/12/19/bullish-on-japanese-offices-sun-life-plans-10b-investment/

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ショッピングセンターも激安

ニューヨーク、ショッピングモールも激安

ニューヨーク郊外に位置する有名ショッピングモールPalisades Centerの評価額が2016年の8億8100万ドルからなんと半額の4億2500万ドルに評価額が下がった。 ショッピングモールも激安。

参考:TRD

https://therealdeal.com/2020/12/21/palisades-center-worth-half-what-it-was-in-2016-appraisers/?fbclid=IwAR1CVfBKMXjknNSpPvIpBHj7dWGXQYOFlu-3puCBgS5LtBc6kjmjjVG83YQ