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全米の家賃上昇トレンドについて

全米の家賃上昇傾向に関するトピックスです。

10/12/2021

もし現在住まいを賃貸しているなら、次回のリース更新の際に賃料のアップを目の当たりにする事でしょう。 実際、今年末までの家賃水準は、パンデミックが発生しなかったと想定した家賃水準よりもさらに高くなると予測されています。 2020年を通して、家主が空のユニットを埋めるのに苦労したため、多くの賃貸人は賃料の値下げや数か月の無料賃貸期間などの恩恵を受けることができました。 しかし、これらの賃貸優遇はほぼ無くなっており、Covid-19の規制がなくなっていくにつれ、住宅需要も急増してきており、家主は価格を引き上げ始めています。 Covid以前から賃料が上昇していましたが、コロナウイルスが問題を悪化させました。 賃貸物件リストサイトのApartmentListのレポートによると、2021年の全国の家賃中央値の延びは、2017年、2018年、2019年の最初の6か月間でわずか3.3%であったのに対し、2021年には11.4%の増加しています。 今年の平均家賃の伸びは、米国の100の大都市のうち98都市でパンデミック前の水準を上回っています。

Zillowのアナリストは、雇用市場の確実性が高まったことや、パンデミックの制限が終了したために若者が自分自身の場所を確保する為の引っ越しが活発に行われている事など、さまざまな理由で家賃が急騰していると述べています。 2020年に多くの人が都市を離れ、コロナ禍は家族と一緒に住むなどの現象が起こり、賃貸需要が停滞しましたが、現在は逆転しています。

人々は今、自信を取り戻しており、これらが多くの賃貸需要をもたらしているとアナリストは結論付けています。住宅費が高騰しているのは大都市だけではありません。 Apartment Listの調査によると、過去数年とは逆に、アイダホ州ボイジーなどの中規模市場の価格は、サンフランシスコなどの大都会の市場よりも急速に上昇しています。近い将来において家賃が再び下がる傾向は見られませんとアナリストは付け加えました。 

物価、賃料などのインフレは避けられそうに有りません。  

参考:CNBC https://www.cnbc.com/2021/08/18/why-rent-is-about-to-go-up-again.html?utm_campaign=Monthly%20Member%20Newsletter&utm_medium=email&_hsmi=157035882&_hsenc=p2ANqtz-9lp3pVRvwjBWA4qO30II3WCvj6Cfnu05ijRjnalbBQG4t8k3LpjDrapi5ERtuPBHREAAL48pIlGKPZAGhBbxwi04r_zA&utm_content=157035882&utm_source=hs_email

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アメリカ建築協会が発表する住宅トレンド動向

アメリカ建築協会が発表する人々の住まいに対する要望&トレンド動向

10/12/2021

最新のアメリカ建築協会(AIA)の調査によると、現在、ウェルネスデザインと住宅の安全性に強いトレンドがある事が分かりました。

これは現在パンデミックが及ぼしている人々の生活空間に対する考え方が、各地で起きている自然災害によってさらに深刻化していると言う事です。 9月22日にリリースされたこの四半期調査では、屋外スペースの改善、複数のホームオフィス、エクササイズスペース、バックアップ発電機やハリケーンに強い設計などの安全機能に対する需要が急増していることが示されています。「アウトドアスペースとホームオフィスは以前から人気がありました」とAIAのチーフエコノミストは述べています。 しかし、その需要が劇的なスピードで増えました。 一つではなく複数の洗濯設備の需要、パティオヒーターなど住宅所有者がまた別のシャットダウンなどに備えてより長く家に居る事を想定した準備をしたいと言う事が示されています。 また、ハリケーンのような大惨事の際にも対応できる発電機や断熱材、その他の機能に対しての需要が高まったきています。 今まで「100年に1度」だった自然大災害は、現在ははるかに頻繁に発生しており、住宅所有者はこれを心配しています。

アウトドアリビングスペース

これは調査のトップトレンドであり、回答者の屋外スペースの需要は昨年と比較して61%から70%に増加しました。 旅行が減ったことで、そこで浮いたお金を利用することで、自分達のアウトドアスペースをより魅力的な場所に改善しています。 

複数のホームオフィス

ホームオフィスも以前からトレンドに有りましたが、今までは1つのホームオフィスを共有で使うことで事足りていました。 しかし、昨年からは2人の大人が同時にリモートワークを行ったことで、エクストラのホームオフィスの需要が急激しました。 AIA調査調査ではこの需要は、2020年の24%から今年は48%へと2倍以上になりました。 またスペースは従来のラップトップ作業スペースとしてだけではなく、「ズームルーム」としてバーチャルミーティングのスペースとして利用されます。 これらのスペースは十分な自然光と静けさが確保できるスペースでなければいけません。 

エクササイズ&ヨガルーム

多くのジムやスタジオが今年から再開されましたが、在宅フィットネス&ヨガスペースの需要は23%から39%に急増したとAIAは報告しています。 昨年のPeloton(エクササイズバイク)の購入の急増は、この動向と関連している可能性がありますが、多くのヘルス健康志向の人は、現在でも商業スペースでの密集した場所を避ける傾向が有ります。 

災害計画

住宅所有者は、自然災害が起こった際も、安全、健康、その他の機能を確保できる家を求めています。 これには、バックアップ発電機の追加(2021年の需要は60%、昨年は46%)と、プラスソーラーパネルの需要も17%の増加しました。これらの電気のバックアップ設備は、自宅で仕事を行う人、電力を必要とする医療機器を使っている高齢者などにとってとても重要です。 コロナの初期に多くの高齢者がナーシングホームから自宅へ戻った事で、これは安全確保の為の最低要件になりました。

住宅改善需要の増加

AIAの報告によると、人々はこの1年以上の間、ずっと家にいるので、家をリモデルしたり、スペースを改善をしたいという要望が強くなっているようです。 セカンドハウスを改善したいと言うニーズも同様です。 これは、昨年のマイナス2%(全員がロックダウンされたとき)から今年は35%に増加しました。 今はアメリカ人は自由に動き回る事を楽しんでいますが、それでも可能な限り安全な方法を取りたいと考えており、自分達のセカンドハウスで休暇を取っています。

パンデミックと自然災害が人々の住宅に対する要望に変化を与えており、そしてそれは加速していると言うトピックでした。 

参考:フォーブスhttps://www.forbes.com/sites/jamiegold/2021/09/23/latest-aia-survey-shows-strong-wellness-design-and-home-safety-trends/?ss=real-estate&sh=4433d7944bc1&utm_campaign=Monthly%20Member%20Newsletter&utm_medium=email&_hsmi=167049471&_hsenc=p2ANqtz-90vIVe87eyqhfG9DPwqyYrv2f_xi9WjORuPcNiwL7782Pq3CrNG3nuFe3XTCcjEspD4fI6XwhoUTpmK7GsZF1EAtz9mA&utm_content=167049471&utm_source=hs_email

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マーケットレポート2021年7月

08/03/2021

全米のハウジングマーケット指数は引き続き上昇を続けています。 ケースシラー係数(アメリカ20都市対象に調査)によると昨年同時期と比べ価格は13.3%上昇しています。カリフォルニア、バークレイでは115万ドルでリストされた家が230万ドルで売れたというニュースすら有ります。 ローン金利も歴史的に低い数字となっています。 30年固定の一般的な金利は 3.0% で、昨年同時期の3.25%に比べてもさらに低い金利となっています。
ニューヨーク不動産マーケットは昨年、全米の不動産価格上昇の動きとは逆の値動きをしましたが、現在、マンハッタンの賃貸マーケットが勢いを取り戻し、賃貸物件の取り合い競争が起こり始めました。 マンハッタンのダウンタウン 34丁目以下、特にウエストサイドのアパートは、一旦賃貸物件がマーケットに出ると、複数のオファーが入り、最終的に提示価格よりも$100~$750程高い値段で賃貸されるという現象が起こっています。 ダウンタウンは若い人たちに人気があり、その多くがダウンタウンのファイナンシャルディストリクトで働いており、また9月から多くの従業員がオフィスへ戻るため、それに合わせた移住が起こっているようです。

話を全米に戻しますが、ホテル業界も勢いを取り戻してきています。 先月、アメリカのメインの祝日である、July 4th(独立記念日)のADR(一日辺りの平均料金)は2019年同時期よりもさらに5.4%高い $139.84 となりました。特にマイアミは2019年に比べても 44.7%高いADR $225.14 となり、歴史的に最も高いADRを記録しました。

NEW YORK STORY

MASK AGAIN…

CDCは新たなガイドラインを発表し、ワクチンを打った人も症状の重症化は避ける事はできるが、ワクチンを打っていない人と同じようにウイルスを他人に移す事ができるという検証から、インドアでもマスクを着用するようにとの声明を発表した。対象エリアはNY市も含まれています。 NY市長はマスクのインドアスペース着用の強制はしていませんが、着用を強く勧めると声明を発表しました。私の住むレジデンスの共用部分などでマスクを着用している人は一時期殆ど見なくなった時期もありますが、現在はまたマスクを着用している人がちらほら見られるようになりました。

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アメリカ中西部マーケットの不動産が狂気沙汰となっている事に関して。

5月のアメリカ全土の不動産の平均的なリストされてから売却までの期間は6日でした。これは4月よりもさらに1日短い数日でした。さらに価格は1ヶ月で1.7% 上昇しました。 現在、アメリカの不動産市場は歴史的にも最も”ホット”なマーケットとなりつつあります。 不動産大手ポータルサイトのZillow のレポートによると、アメリカの不動産は今までにない程の早いペースで売れているそうです。

特に中西部のシンシナティ、カンザス、コロンバスなどは3日で不動産が契約まで至るそうです。 在庫の不足は不動産価格を押し上げており、5月の時点での昨年対比で13.2%の上昇、1ヶ月前の4月に比べて1.7% 上昇しました。この傾向は需要を吸収するだけの不動産の供給が今の所無いので、この傾向は近い将来にスローダウンする事はないでしょうとアナリストは結論づけています。 しかし、この在庫不足の状態は少しづつでは有りますが、解消されつつあります。 5月の在庫数は4月に比べ3.9%の上昇となり、昨年7月以来の上昇数字となりました。

サンノゼ市では売在庫数が昨年同時期との対比で 30.3% の上昇、サンフランシスコ市では25.6% の上昇となっています。 しかし、全国平均では昨年対比で 31.2% ダウンとなっています。 今年4月は約半分の不動産リストが1週間以内に売却が決定し、76%のリストが1ヶ月以内に売却となりました。 この現象は以下の理由で説明されます。 多くの人がリモートワークとなった為、多くの人々が東西海岸沿いのビッグシティーからテキサスやフロリダへ移住しました。 Zillowのレポートによると、コロナ発生後に11%のアメリカ人が引っ越しました。 

Zillow のアナリストによると、不動産の売買活動が活発な”レッドホット”ゾーンにおいても先述の在庫の上昇傾向から、買主にとってもう少しはリストの選択ができるマーケットに戻るサインが見えたと結論づけています。 不動産開発業者はワクチンが行き渡り、売主が安心して自分達の家を売りに出す事ができるマーケットになる前に、開発中の不動産売り出すことを目指して、開発スピードを上げています。 

ニューヨーク市付近の不動産マーケットはこのような1週間以内で物件が売れる ”レッドホット” ゾーンのようにはなっていませんが、不動産価格は上昇傾向にあることは間違い無いので、このトレンドを逃さず、投資のチャンスにされれば良いかと存じます。 

参考:Insider

https://www.businessinsider.com/housing-market-hot-prices-sold-6-days-real-estate-zillow-2021-6?utm_campaign=Low%20Inventory%20Course%20Waitlist&utm_medium=email&_hsmi=135797645&_hsenc=p2ANqtz–z5RLEdkoatyvcz70x1Zwu8IBgH4qzlLjTMacItEQMrBIiwomcKJmJF0lT1QRA2S2qjyATox3-xrCdcTvhGObdmMgVnQ&utm_content=135797645&utm_source=hs_email

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NY不動産マーケットアップデート

04/06/2021

3月のマーケットレポート

<レジデンシャル不動産>

バイヤーズマーケットは続きます。ニューヨーク不動産業界は引き続き力強い回復の兆しを見せています。 マンハッタンの2月の売買件数は昨年同時期対比21%アップ、前月より21%アップとなりました。 在庫数も前月に比べ6%ダウンの9,988件となりました。 それでも床面積辺りの取引価格は未だディスカウント状態が続き、昨年対比の4% ダウンと言う数字です。 ブルックリン区ではさらに強い回復傾向が見られ、2月の契約数は前年対比 30%アップ、前月対比も24%アップとなりました。 在庫数も前月に比べ7%ダウンの2,450件です。ブルックリン区も同じく未だ価格のディスカウント状態が続いており、床面積あたりの取引価格は前年比の3% ダウンです。 
ニューヨーク州全体では昨年コロナ禍の一年で不動産の売買価格の中間値が約22%上がりました。市内の不動産がコロナ以前と同等価格ではなく、低い水準で買えると言う事は、NY市内の不動産はまだまだ価格上昇のポテンシャルが有ると言う事かもしれません。

Manhattan – Triplemint

https://pub.lucidpress.com/ManhattanMonthlyMarketUpdate/#dxWM9KmIhVGZ

Brooklyn – Triplemint

https://pub.lucidpress.com/BrooklynMonthlyMarketUpdate/#dR3OnsKmWwRU0

New York State Association of REALTORS
https://www.nysar.com/news/market-data/

<今月のニューヨーク物語>

パワーオブソーシャルメディア

アメリカ全土でアジア人をターゲットにしたアタックが激増しています。 2月にニューヨーク、クイーンズ区でアジア人の老婦が物を投げつけられ、突き飛ばされる事件が発生しました。この事件で被害者の老婦は頭を10針縫う負傷を負いました。 被害者の息子の友人の女優オリビア・マンさんがソーシャルメディアを使って犯人の写真を拡散した所、警察にたくさんの情報が集まり、即座に犯人逮捕に繋がりました。 これはまさにソーシャルメディアの力です。このアジア人へのヘイトクライムに関してたくさんの著名アジア人が声を上げています。 結束力を見せる為に、アジア人へのヘイトクライムをストップする運動が広がったり、ヘイトクライムで被害にあった人が立ち上がり、このヘイトクライムと戦う姿を見ると励まされます。 一日も早い平和を願って。
https://www.youtube.com/watch?v=pKaRbKKYVnA

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Feb 2021 new york real estate market report

2021年2月ニューヨーク不動産マーケットレポート

<レジデンス不動産>

StreetEasyからの新しいレポートによると、マンハッタンとブルックリンの1月の家賃は昨年対比で大きく下落し、マンハッタンの家賃は15.5%減、ブルックリンの家賃は8.6%減となりました。 同レポートによると、1月の住宅販売価格も前年比で下落し、マンハッタンで6.2%下落、ブルックリンで5.4%下落となりました。

今年に入って、不動産の販売件数は急増しています。しかし特にラグジュリーマーケットで多くの売れ残った在庫が、価格を押し下げる要因となり、依然としてバイヤーズマーケットが続きます。 先月1月の契約中の物件は昨年1月と比較してマンハッタンで30.8%増加しています。ブルックリンでは同じく17.3%増加しています。これらはマーケットが回復していく兆しと言えます。

以上の通り、昨年1月に比べて不動産の売買額は急増しましたが、パンデミック中に溜まった1年分の在庫が大きく供給過多の状況を生んでおり、引き続きバイヤーマーケットが続くと予想されます。 ラグジュアリーマーケットでは、昨年に比べて25%以上多くの在庫があり、過去最高水準であると言えます。 それにも関わらず、ラグジュリー住宅の契約件数は昨年対比で57%増加しました。これは投資家、ホームバイヤーが今がチャンスだとアクションを起こしている証明でしょう。 賢い投資家の一手とすれば、現在マーケットに出いている、特にラグジュリー物件などに、大きく指値を入れたオファーを打ち、下がってくる物件を買う方法だと言えます。

<商業不動産>

現在NYの90%以上の商業テナントが家賃をフルに支払えない状況であることから、依然として不動産オーナーにとっては厳しい状況です。 商業テナントのレントが大きくインカムを占める不動産で、ローンなどのプレッシャーがあるビルはコロナ前の価格の 40% ダウンなどで取引されているケースもあります。 それらの物件はインカムが低い状態なので、ローンは厳しいですが、現金で購入し、マーケットが回復するまで持ちこたえれば、大きなゲインを産むことも可能だと想定されます。

参考:Bloomberg

https://www.google.com/url?rct=j&sa=t&url=https://www.bloomberg.com/news/articles/2021-02-19/january-home-prices-in-new-york-city-had-record-declines&ct=ga&cd=CAEYASoTNTg2NjYwMjUyMDgxMDI0ODIzOTIaYWE1MmJlZTIyNGJkODJjMTpjb206ZW46VVM&usg=AFQjCNEKrjGyP63C2Zor9liXiveOu16MtQ

数字で見る不動産
ニューヨークマンハッタンからも車で2時間ぐらいにある、カジノが有り、ビーチサイドのアトランティックシティーの2020年の第四半期の不動産価格が前年対比で30%上昇しました。ニューヨーク市内は価格が下落し、対照的にアトランティックシティーの30%不動産価格の上昇からコロナ禍での人の流れが良く見えます。

 

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Real estate by numbers in the us by WSJ

1/28/2021

アメリカ不動産 BY THE NUMBERS (by WSJ)

8.2 %

債権化された商業不動産ローンのうちデフォルト状態になっているローンの割合(2020年11月時点)。2019年の同時期は2.3% であった。

– 8 %

CBREの予測として今年いくらオフィスレントが下がるかの数字。

$5.3 Million (530万ドル)

トランプ元大統領がSignature Bank に預金している金額で、当銀行は先日の国会議事堂襲撃の後、トランプ元大統領のアカウントを閉鎖すると発表した。

– 7.5 %

不動産トラストセクターが2020年に下落した数字。S&P500はこのかんに配当も入れて18.4% 成長。

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Jan-2021-newyork-realestate-marketnews

2021年1月ニューヨーク不動産投資マーケットニュース 

1、

ニューヨーク市内の不動産は今、完全なるバイヤーズマーケット。サインは銀行の競売の見出しが増えてきている事、またFRB (中央銀行)も2023年まで、今の低金利を維持すると発表している事などバイヤーにとって、条件が揃ってます。 ニューヨーク不動産投資のタイミングはまさにこの一年ぐらいが勝負でしょう。

https://therealdeal.com/2021/01/05/what-will-make-or-break-new-yorks-residential-market-in-2021/

2、

昨年のコロナ禍中に結ばれたFBのオフィスリース、なんと $100台後半 / sf / 年間  ($1000台後半 / 平米/年間) (記録的な数字!!)で合計リース賃料は $1.18B (122,967,800,000円!) 床面積あたりの借り値段といい、リース料金といい、凄まじい。 テック企業にコロナの影響なし! ちなみにTikTok もタイムズスクエアにFBと同じぐらいの床面積あたりの価格でオフィスを借りています。 オフィスの空室率が上がり、家賃が下がっている局面で、これはオフィス不動産所有者、投資家にとってなんとラッキーな事でしょう。 ニューヨーク不動産マーケットにとってもとても良いニュース!  

https://therealdeal.com/2020/12/30/nycs-10-most-valuable-office-leases-of-2020/

3、

コロナ禍において、キャンプの需要が高まっている。 

これに目をつけた、Airbnb はキャンプ場所予約サイトビジネスである、Airbnb of the outdoor への出資を57ミリオンドルを集めた。(5700万ドル)チャンスはどこでも存在する。エアビーの巻き返しとなるか?!

https://therealdeal.com/2021/01/11/who-made-bank-in-opendoors-ipo-100m-for-a-visitor-logbook-firm-inbox/

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ホテル債権も激安

ホテル債権も激安

Argent Venturesがタイムズスクエアのホテルに貸されている債権を不動産グループが債権額の半額で取得。(195M を $90Mで取得) ホテル物件も安いが、ローンも激安。 銀行は債権者のデフォルトによって不動産を取得してもマネージできないが、不動産投資家にはそれができる。 ので、この局面ではホテルの所有権を買うより、債権を買った方が投資としては安全なのであろう。 

https://therealdeal.com/2020/12/22/andrew-penson-buying-vornados-times-square-hotel-debt-at-deep-discount/

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海外ファンドが日本のオフィス不動産を狙っている。

海外のファンドが日本のオフィス物件を狙っている。Sun Life unit は3年間で日本のオフィス不動産中心に$10B (約1兆300億円) 投資することを発表した。 ブラックストーンは今年、東京オフィスのポートフォリオに約1ビリオンドル(1030億円)投資した。 理由はコロナの感染者数がアメリカなどに比べ低いのと、日本のオフィス文化の強さをあげている。 日本のオフィス文化が他国に比べて強いのはかなり理解できる。日本のオフィス内のソーシャル文化などは独特。 

https://therealdeal.com/2020/12/19/bullish-on-japanese-offices-sun-life-plans-10b-investment/

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ショッピングセンターも激安

ニューヨーク、ショッピングモールも激安

ニューヨーク郊外に位置する有名ショッピングモールPalisades Centerの評価額が2016年の8億8100万ドルからなんと半額の4億2500万ドルに評価額が下がった。 ショッピングモールも激安。

参考:TRD

https://therealdeal.com/2020/12/21/palisades-center-worth-half-what-it-was-in-2016-appraisers/?fbclid=IwAR1CVfBKMXjknNSpPvIpBHj7dWGXQYOFlu-3puCBgS5LtBc6kjmjjVG83YQ

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ショッピングモールファンドが勢い付いている

ショッピングモールファンドが勢い付いている

ショッピングモール不動産などのオーナーであるSimon Property Groupは先月15.6億ドルの資金調達を達成した。 小売会社の株価はワクチンの配布開始に際して回復している。 ショッピングモールも今が買い時。