ニューヨークの不動産市場における販売価格の操作: デベロッパー(売主)は売却価格を隠せるのか？
ニューヨークの不動産市場では、販売価格の透明性が求められており、多くの取引情報が公的に記録されます。しかし、デベロッパーや売主が価格操作を試みるケースは少なくありません。 特に新築コンドミニアムや高級物件では、販売価格を高く見せるためのさまざまな手法が用いられることがあります。 本記事では、価格を隠す方法やそのリスクについて解説します。
1. 販売価格を隠すことは可能か？
ニューヨークでは、不動産取引の情報は ACRIS（Automated City Register Information System） に記録され、一般に公開されます。そのため、完全に販売価格を隠すことは困難ですが、以下のような方法で「見えにくくする」ことは可能です。
(1) LLC（合同会社）を利用する
- 購入者が LLC（合同会社）を通じて購入 することで、個人名を隠すことが可能。
- しかし、販売価格自体は公的記録に残るため、完全な秘匿は不可能。
(2) 一括販売や関連会社への売却
- 複数のユニットを 一括販売する ことで、各ユニットの正確な価格を不透明にする。
- デベロッパーが関連会社にユニットを売却し、後に市場価格で再販売するケースもある。
(3) 売却記録の遅延
- 一部の取引では、登記を意図的に遅らせる ことで、市場での価格変動を見ながら調整することがある。
2. 販売価格を「高く見せる」手法
デベロッパーは、特に新築プロジェクトで高価格を維持するために、次のような手法を使うことがあります。
(1) サイレント・セカンド・モーゲージ（非公開ローン）
- デベロッパーが購入者に 非公開のローンを提供 し、実際の支払い額を低くする。
- 例）公的記録上は $2,000,000 で売却されたが、実際にはデベロッパーが $400,000 のローンを買主に提供し、実質 $1,600,000 の取引となる。
- これにより、市場での比較価格（コンプス）が不自然に引き上げられる。
(2) 高額なインセンティブの提供
- 買主に キャッシュバック、家具付き販売、クロージングコスト負担 などの特典を提供しながら、正式な販売価格は高く記録する。
- 例えば、$2,000,000 の販売価格の物件に対し、買主に $200,000 のインセンティブを提供すれば、実質価格は $1,800,000 だが、公的記録では $2,000,000 の取引として残る。
(3) デベロッパー自身がユニットを購入
- デベロッパーやその関連会社が、初期の数ユニットを市場価格より高く購入 することで、価格の基準（コンプス）を人為的に上昇させる。
- その後のユニットを高値で販売しやすくする狙い。
3. なぜデベロッパーは価格を操作するのか？
デベロッパーが価格操作を行う理由は主に以下の3つです。
(1) 市場価値の維持とブランド保護
- 価格を下げるとプロジェクト全体の価値が下がるため、価格を維持するための戦略 を取る。
(2) 金融機関からの好条件な融資を確保
- 不動産プロジェクトの ローン審査では販売価格が重要な指標 となる。
- 高価格での販売を示すことで、より有利な融資条件を得やすくなる。
(3) 投資家や他の買主を惹きつける
- 「高価格で売れている」と市場に印象づけることで、実際の買主を引き付けるマーケティング戦略 として機能する。
4. 価格操作のリスクと規制
(1) 法的リスク（詐欺や税務問題）
- 銀行への未申告ローンは住宅ローン詐欺に該当する可能性 がある。
- 販売価格の虚偽記録は税務当局（IRS）やニューヨーク州に監査されるリスク がある。
(2) 規制当局の監視
- ニューヨーク州司法長官（NY Attorney General）や金融機関は 価格操作の疑いのある取引を調査することがある。
- マネーロンダリングの懸念がある場合、外国人投資家やLLCを通じた取引は特に厳しく監視 される。
(3) 市場での逆効果
- 市場が低迷すると、過去の価格操作が露呈し、価格崩壊を引き起こす 可能性がある。
- 特に再販市場で大幅な値下がりが発生すると、買主から訴訟を受けるケースもある。
結論: 価格操作は短期的に有効だが、長期的にはリスクが大きい
ニューヨークの不動産市場では、完全に販売価格を隠すことは難しいものの、価格を「見せかける」手法は存在します。しかし、これらの手法には法的リスクが伴い、市場が低迷した際には大きな問題を引き起こす可能性があります。
投資家や買主は、販売価格のカラクリを理解し、公開されている価格操作に惑わされないよう慎重に取引を行うことが重要です。
あなたはニューヨークの不動産投資に興味がありますか？ 正しい価格情報を知りたい場合は、信頼できる専門家に相談することをおすすめします。
