日本の投資家、1990年代の教訓から学びながら海外不動産に戻る。

今回の投資目的はトロフィー不動産の購入を誇示することでは有りません。　

東京を拠点とする不動産会社、森トラストは、マンハッタンの245パークアベニューに1000億円（約700百万ドル）投資したと発表しました。　

1980年代後半に日本の投資家はバブル期の米国の商業不動産市場に大規模に投資し、その後マーケットの下降と共に、大きな損失を出しました。　当時、日本の投資家はニューヨークのロックフェラーセンターのようなトロフィー物件を購入しました。　

今回の日本の機関投資家と不動産会社が戻ってきています。　ただし、これはトロフィー物件の購入を誇示することではなく、長期的なポートフォリオの多様化と、市場が低迷しているときに良い取引を得ることを目的としています。　

2023年には、日本の投資家が12月11日現在でアメリカの商業不動産に37億ドルを投資し、2016年以来の最大の額となりました。これは、データプロバイダーのMSCIリアルアセットによるものです。

NLIリサーチ・インスティテュートに所属するリサーチャーの坂間誠は、「現在のマーケットには財政的な苦境から売却を余儀なくされる不動産所有者が存在すると予測されます。これが妥当な価格での取引のチャンスを提供しているのでしょう」と述べました。　「不動産は長期投資ですので、市場が加熱しているときよりも冷却しているときに機会を見つけるべきです。」

六月には、東京を拠点とする不動産会社の森トラストが、マンハッタンのグランドセントラルターミナルの隣にあるオフィスビル、245パークアベニューに投資したと発表しました。これはSLグリーンリアルティと共同所有です。森トラストは、建物と改修に対して1000億円（約700百万ドル）を費やすと述べました。

森トラストの代表は、この投資には独自の資金を使用したと述べました。「現在の米国の融資環境では、第三者からの融資を必要としない当社のようなプレーヤーは、米国の不動産市場で競争力を持っています」と代表者は述べました。

森トラストは、アメリカ人のリモートワークの増加でオフィス不動産に停滞をもたらしていると認めながらも、最高品質のスペースに対するテナントの需要は強力であり、ミッドタウンマンハッタンの物件は改修後に高いポテンシャルを持つだろうと指摘しました。同社は、優れた建物が見つかれば、さらにオフィス物件を購入すると述べています。

その他の日本の購入取引には、携帯キャリアKDDIがトロントのデータセンター3棟を13.5億カナダドルで購入したものがあります。また、東京を拠点とする不動産会社三菱地所が共同設立したファンドは、11月にシドニーのオフィスおよび小売り複合施設を約700百万ドルで取得しました。

日本の機関投資家にとって、海外不動産は国内で得られるものよりも利回りが高いため魅力的です。低金利のおかげで、投資家は低コストで資金を調達できます。

日本最大の資産を持つ保険会社である日本生命は、典型的な例です。数十年前、日本生命は東京から遠く離れた物件を管理するのが難しく、1990年代には海外ポートフォリオを減らし、最終的にすべてのビルを売却しました。　しかし同社は2018年に海外不動産に再投資し、今回は不動産ファンドを通じて投資しています。

保険会社は、2023年9月末時点でアメリカ、ヨーロッパ、アジアの不動産に約39億ドルの資産保有があります。日本生命のファイナンスおよび投資計画部の副総務である小坂悠は、今後数年でこの数字を二倍以上に増やすことを目指していると述べました。彼は、生命保険会社の長期的な視点は、株式のように簡単に買い換えることができないが、長期的に堅実なリターンが期待できる不動産に適していると語りました。

2023年の最初の10か月では、日本は商業不動産への国境を越えた投資のランキングで、2022年の第16位からグローバルで5位に上昇しました。これには、米国、シンガポール、カナダ、香港に次ぐものでした。

米国の三つの大学の経済学者による最近の更新された調査によれば、リモートワークの増加によりニューヨーク市のオフィスビルの長期的な価値が49％減少しています。

日本の機関投資家は、さまざまな不動産カテゴリと市場に投資することで、このリスクに対処しています。

日本の年金積立金運用独立行政法人（GPIF）は、約219兆円（約1.5兆ドル）の資産を運用しており、2018年から他者が管理する不動産ファンドを通じて世界的に投資を開始しました。2023年には、GPIFはブラックストーンとブルックフィールドが運用する不動産ファンドそれぞれに5億ドルを拠出しました。

GPIFは、代替資産に分類される不動産、プライベートエクイティ、およびインフラを含む資産の5％まで投資することが許可されています。2023年3月末時点で、ファンドの不動産投資の45％が米国に、25％が日本に、8％が英国に、7％がオーストラリアに配置されています。

GPIFは、代替資産への投資を通じて長期のリターンが向上すると考えています。

参考：

https://www.wsj.com/real-estate/commercial/japanese-investors-return-to-overseas-real-estate-with-lessons-learned-from-the-1990s-35470c43

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