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ニューヨーク不動産仲介のトップチーム
ニューヨークで不動産の購入を検討されている方は、その購入方法やプロセスについてご存知でしょうか。ニューヨークの不動産を購入するプロセスにはそれなりの時間がかかります。一般的に、オファーが受諾されてから決済するまでには、数週間から数か月の時間を要するのです。それだけでなく、希望する物件のタイプやローンの有無によっても、プロセスやタイムラインが異なります。
当記事では、ニューヨークの不動産決済プロセスに時間がかかるのは何故か、オファーからクロージングまでの流れをご説明します。また、不動産取引において重要な役割を果たす弁護士の仕事もご紹介しましょう。
一連の流れをよくご理解いただければ、計画が立てやすくスムーズに手続きが進められます。ニューヨークの不動産購入をお考えの方は、是非ご参考になさってください！
ニューヨークの不動産取引では、この取引に関わる人間が多いため、スムーズに進められないと感じる方がいらっしゃるかもしれません。しかし、これらのプロセスは、オファーからクロージングに至るまで、買主と買主の利益を保護するために必要なことです。ストレスがかかるかもしれませんが、必要なプロセスであると理解することが大切です。
不動産取引には、不動産ブローカーと不動産弁護士の存在が不可欠です。慣れない手続きが多い決済プロセスですが、最後までしっかりサポートしてくれるので、この両者選びも重要となります。安心して依頼できる相手を探しましょう。
では、ニューヨークの一般的な不動産取引の流れを簡単にご説明します。
信頼のおける不動産エージェントを探したら、物件を絞っていき、内見をしましょう。希望する物件が見つかったところで、購入希望契約書に希望する購入価格や条件などを記入し、売主にオファー(購入申込)を提出します。そのオファーの内容(価格など)が合意に至るまでには、一両日中で済む場合もあれば、数週間かかることもありますので、担当者に確認するとよいでしょう。
物件を購入する際には資金計画を立てましょう。支払いを現金にするのか、ローンにするのか、オファーからクロージングまでにかかる諸経費などをよく確認することが必要です。ローンを組む場合には、必要書類を揃え、金融機関へローンの申込をします。物件の引渡しまでにローンの手続きを完了することが必須となります。
最終的に契約書に署名する前に、物件のインスペクション(最終点検)を行うことが殆どです。 必須ではありませんが、特に古い物件を購入する場合は、インスペクションが物件購入のプロセスの重要な部分になる可能性があります。
インスペクションの内容は、床や壁の損傷や汚れ、水回り(キッチン・風呂場・トイレ等)やエアコンなど備え付けのその他設備等です。インスペクションレポートは、インスペクション実施後、数日から１週間程で提供されます。修繕箇所が見つかった場合、費用負担について売主と交渉します。
予期していなかった欠陥が発見された場合には、値下げ交渉を要求することができます。物件の引渡し後に瑕疵が見つかった場合、予め確認しなかった買主の責任とされますので注意しましょう。
売買契約書の作成から契約締結まで、売主・買主双方の弁護士が大きな役割を果たします。インスペクションで見つかった修繕箇所があれば、この売買契約の際に、費用負担に関する事項についても確認する必要があります。
最終的な残金や諸費用等の支払い、物件の引渡しを行い、契約完了となります。
ニューヨークの不動産取引の大まかな流れは以上です。信頼のおける不動産ブローカーと不動産弁護士に依頼すれば、貴方の不動産購入を成功へと導きます！
次に、不動産取引において重要な役割を果たす不動産弁護士の役割をご紹介しましょう。売主と買主が合意に至ると、このタイミングで不動産弁護士が登場します。ニューヨークの不動産取引には弁護士が必ず必要になります。
不動産弁護士は、以下を含むクロージングプロセスのすべての側面を調査します。
弁護士は、物件のオファリングプラン(物件に関する開示情報)、物件の財務からボードミーティングの議事録まで、すべてを確認します。そして、このデューデリジェンスによって法的な懸念が生じた場合には買主に通知します。
不動産におけるデューデリジェンスとは、買主が不動産物件の内容を詳細に調査することです。もともとは、M&Aにおける企業調査などで使われてきた言葉ですが、今や国内外を問わず、不動産業界でも当たり前のように行われています。
アメリカにおいて、不動産取引を行う際に、売主には物件情報の重要事項等の詳細なディスクロージャー(情報開示)が義務付けられています。しかし、買主側にとって、その情報だけで判断することはあまりにも不十分であり、売主に有利な状況になりかねません。
そこで、買主は、このデューデリジェンスによって、売主が開示した情報が適正かどうかを判断するのです。デューデリジェンスは、弁護士・公認会計士・不動産鑑定士などのそれぞれの専門家に依頼するのが一般的です。下記にデューデリジェンスについての記事を掲載しますので、ご参照ください。
【参考記事】
https://www.bpcnewyork.com/newsletter/shang-ye-bu-dong-chan-nodeuderiziensunofang-fa
取引の詳細が決定すると、通常は売主側の不動産弁護士によって売買契約書が作成されます。弁護士は、価格、条件などを確認して、買主の権利や利益が保護されていることを確認します。そして、両者の弁護士の間で契約に署名できるように、改訂または編集が行われます。円滑な取引には、明確な売買契約書が必要です。このプロセスには、通常1〜2週間かかります。
一般的な売買契約だけでは買主の権利などが完全に保護できない場合があります。その場合、弁護士は住宅ローン条項のような追加条件などでライダー(追加条項)を作成します。
ニューヨークでマンション物件を購入する場合、大きく分けて、コンドミニアムとコープの2つのタイプがあります。コンドミニアムはいわゆる分譲マンションのことで、不動産を購入することを意味します。一方で、コープは所有する会社の株を購入することで、不動産を購入するのではなく、居住権を手にすることを意味します。
コープを購入する場合には、決済前にボード審査が要求されます。マンションには、ボードと呼ばれる役員会のようなものが存在します。売買の際には、そのボードメンバーによる審査が行われ、承認が必要となるのです。
ボード審査には、アプリケーションを提出しなければなりません。このボードアプリケーションは多くの情報が要求されます。不動産ブローカーがこのプロセスをサポートします。
コンドミニアムとコープのボード審査には、大きな違いがあります。
コンドミニアムには、第一拒否権(Right of first refusal)しかありません。つまり、コンドミニアムの場合、この拒否権を行使する為には、契約と同じ額をボードが買主に支払うことになっています。ボード側に必要書類をすべて提出したら、拒否権利を解除する決定を待ちます。それには１週間から1か月ほどかかります。
一方、コープの場合、独自の審査基準があります。ボードメンバーが買主に対して面接を行うことに加えて、すべての個人情報開示が求められます。面接の際は、複数のボードメンバーと調整する必要があり、このプロセスには数週間から数か月かかる場合もあります。
すべての書類が準備できたとしても、低すぎる価格での売買契約成立となれば、購入を拒否されることもあります。その建物の価値を下げることになるという理由からです。その後は、交渉によってコープ側が売値を指定し、その価格で購入することに同意すれば、契約は進められます。
不動産の決済に関係するすべての手配をするのは弁護士の仕事です。決済にはたくさんの当事者が関与しますので、簡単なことではなく結構な労力となります。日程が設定されたら、決済がスムーズに行われ、必要な事務処理とチェックがすべて整っていることを確認するのも弁護士の役割です。
ボードの承認を受け取ると、ブローカーは買主及び弁護士に連絡します。弁護士は決済のスケジュールについて調整を始めます。買主の弁護士は銀行との連絡を引き継ぎ、決済の為の小切手の準備などを確認します。
さらに、弁護士はタイトル会社と調整して、決済の為のタイトルレポートを作成します。 このタイトル(権限)のチェックは、物件が買主に譲渡される前に行われ、過去のいかなる抵当や法的な障害もないことを保証します。このプロセスには、約1～2週間かかります。
いかがでしたでしょうか？基本的な不動産購入の流れは以上です。
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